全部资讯| 独家新闻|楼市之窗|视频直通车|精彩专题|百瑞直播|图片新闻
当前位置:合肥房产网>合肥房产资讯>合肥民生>正文

2018年如何买房?这有一份合肥购房攻略,最全新房性价比一览表!

2018-02-08 15:17:00    来源:小易论楼市 851

扫描
摘要:看看在2018年,我们该如何买房。

过去三篇文章里,我大致分析了一下合肥在售新房的整体情况,这篇我来做一个总结,看看在2018年,我们该如何买房。

合肥房价走势分析


自合肥限购以来,房价一路下滑,回调已有一年之久。过去一年中,合肥可以说在政策执行上是毫不含糊的,即使当前,也是长三角除上海以外限购执行最严格的城市。

在周边其他省会城市纷纷打着人才引进的口号,降低落户门槛,明里暗里变相对限购进行放松,合肥依然没有调整政策。不是没有需求,而是需求被调控严格抑制,合肥房价就是在这种情况下持续回调的。

与此同时,从去年底肥西地块接连流拍可以看出,政府对地价仍然有比较高的期望,至少不希望地价降下来。我们还应看到,合肥去年每月1000亩的土地出让任务并没有完成,住宅用地实际出让面积是同比减少的,这将导致今年住宅供应同比下降。

合肥2016年新建商品房备案129239套,其中市区备案66268套;2017年全市备案102852套,市区备案57807套。全市同比减少20.4%,市区减少12.8%。从去年土地供应来看,预计2018年合肥新房供应仍会呈下降趋势。

人为控制住宅供应,会造成住宅阶段性短缺,而合肥每年人口还在大量涌入,再加上限购一年期已到,积累一年的刚性需求将会集中爆发。这种饥渴营销使得新房市场供不应求成为常态,合肥房价难有持续下跌的基础。

我之前文章分析过,合肥已经初步放松限价,允许2016年11月份之前的地王,打破区域备案的天花板,这也是对市场的一种试探。如果市场并未发生激烈反弹,或者仍然持续下滑,那么放松落户门槛将会成为一种必然。

结合近期一些热点城市,比如郑州、南京、福州、济南等,先后放松人才落户门槛,我认为合肥年后的三四月份很可能也会跟进类似政策,这将在一定程度上挽回房价下行的颓势。

我在之前的文章中预测,合肥房价的转折点预计会是在今年年中。今年10月份将是合肥限购2周年,从上次大周期经验来看,合肥房价在限购2周年这个节点上应该会迎来反弹。

三种购房需求

合肥房地产市场目前存在三种需求,一种是刚需,一种是改善型需求,一种是投资性需求。刚需对价格和总价非常敏感,改善对价格则不是很敏感,但对居住质量要求较高,投资跟刚需有一定的重合。

我在之前的文章中分析过,限购之前,合肥外来购房需求比例大概在35%左右,那么限购之后,合肥整体需求比限购之前减少了1/3左右。

这种外来投资性需求的减少,会进一步缓和市场紧张情绪,同时也会使得一部分市内投资需求转为观望。这样合肥市内刚需、改善、投资三分的需求结构,将逐步转变为以刚性需求和改善性需求为主。

因为限购,许多改善性需求由于有多套房,被限制购买新房,再一个也缺乏改善资金,不得不抛售房产进行置换。这样就形成从劣质资产到优质资产的一种转换,在这个转换过程中,劣质资产普遭抛弃相对贬值,优质资产竞被争抢相对升值,两极分化开始。

与此同时,手中资金有限的刚需有了两种选择,一种是改善置换下来的劣质资产老破小,一种是相对优质的新房。无论是哪一种,刚需可能都会产生无限的纠结。老破小太破,但是在市中心,配套成熟;新房年轻,但是比较偏,价格贵,还缺乏配套。不过整体上,新房仍然更受欢迎一些。

合肥目前市场上总价超过190w的房产交易,只占到总交易量的16.3%。在总价130w-140w这个总价区间,成交量最多。总价110w-160w这个总价区间,占全部成交的40%左右。

而我们对住宅面积的需求,80-100平米区间最多,这就意味着,合肥刚需目前对房价的敏感点在1.6w左右。超过1.6w的价格,刚需的承受能力大大降低。无论对刚需还是投资来讲,市面上好地段价格在1.6w以下的新房都值得考虑。

目前合肥该如何买房

中国人大都有“处房”情节,都希望自己所买的第一套房子是新房,尤其是准备结婚的刚需。当然,从投资角度来看,同等条件下新房也的确是最佳投资标的。合肥又是一个典型的一手房市场,所以新房在合肥市场格外受到追捧,即使有时性价比不高,也能够被接受。

合肥比较受青睐的地方主要集中在西南区域,西部、南部的房价要比东部、北部的房价贵出一大截。当然,很多刚需首次购房也多偏爱滨湖,蜀山和高新。

我有必要跟大家分析一下当前合肥新房的在售形势。合肥目前价格倒挂的新盘有18个,这些新盘备案价格都低于市场价格,也可以说是限价盘。当前的限价盘主要集中在滨湖区、经开区和肥西县。

当然,这些限价盘的开发商也不是傻子,他们会开出各种附加条件,千方百计将倒挂的钱给赚回来,如果不接受这些条件,基本也别想买到房子。但是,如果接受了他们的条件,限价房的性价比也就名存实亡了。

尽管如此,我认为滨湖区绝大部分限价房,即使加上号头费、捆绑车位、提高首付等条件,也是值得考虑的。经开区的肥西县,可参考我表格中的预估价,如果综合价格不超过预估价,其实也可以考虑。

如果我们买不到限价房,也不必奢求,因为加上附加条件,这些限价房性价比基本上也跟正常市场价差不多了,我们依然可以同时考虑符合市场价的新房。比如蜀山高新区的这些新盘,不必非要去一门心思去买限价房。

要注意合肥西南那些价格低于1.6w左右的新房在慢慢消失,这些新盘格外受刚需青睐,当然目前也是最佳投资标的。滨湖几乎已经找不到1.6w以下的新房,这个区域似乎正在向刚需告别,所以1.6w左右的新房,即使性价比不高,也较为抢手。

当限价盘或者符合市场预期的新盘消耗殆尽时,我们应该着重考虑滨湖区的二手次新房。当然,由于滨湖自带区域光环加成,一些倒挂不是很严重的滨湖新盘也可以考虑,比如滨湖西南。

市区最后一块纯刚需地可能就只剩下瑶海新站区了,我之前分析过,瑶海新站区2017年的新房备案数量占去市区总量的1/3。尽管瑶海区新房均价很低,但绝大部分是高于市场价的,这个市场价上限大概在1.2w,磨店更低,在1.1w左右。

当然,这些高过市场价太多的新盘,大部分会变相打折销售,如果折后价接近预估价格(带装修的一律按照500元/平米计算),也可以接受。但这种接受仅限于:1、首付有限;2、总价受限;3、附近工作的刚需。尽量购买离地铁近的小区,投资就不要瞎掺和了,只有错买的,没有错卖的。

一些被限购的人群把目光转向了三县,应优先考虑肥西,再看看北城和肥东。但我要提醒的是,目前三县房价已高,能够买市区应优先考虑市区。


  • 喜欢

责任编辑:尖牙

有什么感想,您也来说说吧!

还可以输入 150网友评论仅供表达个人看法,不代表本站立场

    广告

    本周新闻排行榜

      本月新闻排行榜