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国务院:收紧棚改货币化!安徽三四线房价危险了!库存跌回7年前、人口流出,三四线房价开始降了…

2018-10-10 09:54:13    来源: 1148

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摘要:

刚刚,国务院定调棚改新方向

部分城市要取消棚改货币化安置

棚改收紧,三四线楼市熄火、打折促销

库存跌回7年前、人口流出、房价止涨

三四线楼市见顶信号已放出

这些买房建议抓紧看

一、国务院定调棚改新方向

部分城市要取消棚改货币化安置


10月8日,国务院常务会议召开,再一次提到棚户区改造工作,为棚改未来发展方向定调。



会议指出,近些年来,各地区、各有关部门大力推进棚改工作,累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”,今年1—9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上,对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。


下一步,要坚持以人民为中心的发展思想,更好体现住房居住属性:


一是按照今年政府工作报告确定的新的三年棚改计划,督促各地加快开工进度,加大配套基础设施建设,严格工程质量安全监管,保证分配公平,确保按时完成全年棚改任务。


二是严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。


三是各地要严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务。保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。对棚改建设用地在新增用地计划中予以保障,通过拆旧建新、改扩建、翻建等多种方式,让更多住房困难群众早日住进新居。


敲黑板,注意了!!!继今年6月国开行收紧棚改货币化政策以后,这次会议又一次表态要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。


可以说,这次会议标志着货币化安置开始离开政策舞台中央。


二、棚改收紧,三四线楼市熄火

打折促销,安徽三四线迎来降价潮


一直以来,棚改货币化堪比三四线房价暴涨元凶。大拆大建的棚改,加上货币化安置让拆迁户手握重金入市,这些因素彻底激活了三四线楼市,引发全民抢房潮。



事实上,从时间表上看,2014年棚改货币化安置还不是主流,2015年逐渐增多,到2016年比例已经超过40%,2017年更是超过50%。在局部地区,棚改货币化比例甚至达到100%。这恰恰与三四线城市的房价上涨周期相重合。



然而,棚改的任务指标总会完成的,货币化安置带来的房价暴涨也终将要回到正轨。


近期,安徽三四线楼市已经率先进入下行通道,打折、降价、促销,哀鸿遍野。


马鞍山:降价3000元/m²


碧桂园皖东区域12个楼盘全线首期最低1成,其中马鞍山也有多个项目在内!


马鞍山城南高价盘碧桂园·天域降了3000元/m²,面积118-124m²的精装修房源单价现在只要10800元/m²



阜阳重现“5字头”房源


阜阳已经有房企开始打折促销了,甚至还有楼盘开始送车位。比如:颍上某房企打出买房95折,还可以砸金蛋,甚至前50名买房首付只需8万元!


此外,阜阳最近重现“5字头”房源!天盛凤凰城备案3#,4#,5#,8#共523套高层住宅房源,整体均价在5900元/㎡,这个价格,相信在阜阳很难在找出价格在5字头的楼盘了。


蚌埠市区几乎所有楼盘全线降价


据报道:以碧桂园为代表,蚌埠市区几乎所有楼盘全线降价,碧桂园地王项目都荟更是7折略高于楼面价甩卖,荣盛、和顺等蚌埠老牌房企也打折促销


以碧桂园都荟为例,毛坯备案价10500元/平,最高价格11098元/平。第一次降价后为7800-8200元/平,紧接着第二次降价:所有房源总房款再降45000元,也就是成交价为备案价的74折。全蚌埠最低价!



宿州全款2800元/㎡就能买到房


据悉,宿州砀山碧桂园项目5200元/㎡的价格直接57折降到3000元/㎡。除此之外,有人爆料,全款2800元/㎡。全款买2套,最便宜2600元/㎡就能买到!



三、库存跌回7年前,人口流出

三四线楼市见顶信号已放出


三四线楼市降温已是大势所趋。棚改收紧也仅仅是三四线楼市见顶信号之一,还有几个信号也已经发出,值得三四线投资客的关注。


信号1:百城楼市库存跌回七年前


三四线楼市一直比较火得益于国家提出的“去库存”口号,但如今,去库存任务已经不再急迫。


截至2018年8月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42259万平方米,环比减少0.3%,同比减少7.2%。当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平,即库存规模回落到了七年前的水平。



此外,2018年8月份,100个城市新建商品住宅供应量为4462万平方米,而成交量为4572万平方米。8月楼市呈现出供小于求的态势,目前已连续9个月出现了此类态势。


所以无论是一二线城市,还是三四线城市,楼市库存都不再成为问题。支撑去库存的种种政策,也没有理由再继续维持。


信号2:三四线人口流出严重


全国人口的自然增长率是0.5%,但三四线城市基本上是第一这一水平的,总体是人口成流失状态的。



除了人口自然增长率不容乐观之外,更重要的是三四线城市人口老龄化程度和速度要高于一二线城市,这主要是受迁移因素影响,年轻人口都去大中城市了。


反映到楼市上,就是人口越来越少且人口越来越老,购房需求会迅速衰减,三四线楼市最大的基本面。


信号3:全国调控压力,房价难涨


伴随着调控政策的持续深入,今年下半年全国楼市开始降温、降价。9月18日,国家统计局发布的70城房价数据显示,重点城市房价指数进一步回落,15个重点城市房价环比下降或持平,上涨格局已然不再。


从今年的楼市调控力度来看,丝毫不亚于去年,甚至调控范围更广、要求更严格。所以包括三四线在内,市场将逐渐趋于平稳,房价大涨几乎没有可能。


信号4:三四线地铁规划、审批收紧


城市重大基建是加速房价上涨的催化剂,尤其是地铁,一直以来算是楼市重大利好建设。


但在今年7月,国家对申报地铁建设的城市提出公馆财政预算大于300亿、地区生产总值大于3000亿、市区常住人口300万人以上等硬指标,收紧了地铁规划建设。(轻轨各类指标为地铁的一半)



按照GDP、一般公共预算收入、市区常住人口与政府债务率四个门槛来看,完全符合申报地铁规划条件的城市,全国只有20几个,整个安徽也只有合肥具备申报条件。


所以,三四线的房价上涨以及房产保值、升值等方面缺失了重要的动力支撑。


就在最近,任志强也表态,未来三四线城市的房价一定会下降,因为三四线城市的房子已经开始进入空置率的“危险期”,空置率达到了百分之14左右,这样的话三四线城市的房子就会很快的下降。


四、三四线买房真诚建议


最后,如果要买房,有一丝可能都要尽可能挤入一、二线城市。因为,一方面一、二线城市仍将是未来发展的核心,具备三四线无可替代的城市基建与配套;另一方面,一、二线城市人口涌入带来的购房需求会让楼市始终保持活跃,房产也因此具有更高的投资属性。


此外,如果一定要在三四线买房,那一定要选是一些经济发展极好,承接一线城市外溢功能的三四线城市。棚改只剩3年时间,城市发展后劲不足,没有经济增长点,很难保障房产价值。如果是那种人口流失严重、经济衰退的三四线城市,房价一旦跌下来,可能每平米两三千都未必卖得出去。



对于投资客,建议不要再入手三四线房产,趁现在三、四线城市还有棚改支撑需求,赶紧处理多余房产现在的城镇化是一二三四线城市吸农村人口,大概再有二三年,农村人口就吸的差不多了。接下来是一、二线城市吸三、四线城市的人口。


结语

总而言之,三四线楼市这次真的危险了。棚改货币化收紧,已经给三四线城市警示了风险。等到棚改完成之际,那么风险就会一一释放。


届时,基本面一塌糊涂的三四线城市,房价怎么涨的,很有可能怎么跌回去。


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责任编辑:霸都楼市

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