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房地产将在波动中上行,只是周期变长!中型企业该如何求生?

2018-11-24 11:31:19    来源: 明源地产研究院 1640

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摘要:房地产并未横盘,未来10年仍将在波动中上行,只是周期变长了。不适应的房企将关门,或被兼并,中型房企做产业主题开发是最佳甚至唯一选择

现在地产人在一起,讨论最多的2个问题是:

1、房地产的好日子是不是快结束了?已经进入横盘期或者开始下行了?

2、地产开发的逻辑有没有发生变化,如果变化了房企该怎么转型?

有一家企业针对这2个问题,给出了自己的答案:

1、房地产的上升期至少还有10年,只是周期变长了。

2、短期来看,巨头可以继续兼并,但早晚会遇到瓶颈。

中小房企可以选择区域深耕或者退出江湖。

而中型房企必须转型,且只有一条路,那就是-------做产业主题开发,追求单项冠军!

这家房企就是新鸥鹏,他们在过去25年,积累下绝对优势的教育资源。

日前,明源君在重庆对话了新鸥鹏教育产业集团总裁李战洪。下面是他的精彩分享。

01

房地产将在波动中上行

只是周期变长了

李战洪认为,横盘说、下行说、拐点说,在长周期上来看,都不能成立……

一、每次“拐点”说盛行时,行业集中度都会大幅提升

说“拐点”来了的人,有的是真的相信,还有的是为了吓人。

一个事实是:

每次“拐点”说盛行的时候,很多中小房企都被吓得退出行业,大房企就乘机大肆收并购,扩大自己的份额。

万科说“拐点”、“白银时代”之后,规模都扩大了。而这次说“活下去”之后,也有报道称他们这几个月拿地的数量相当于另外几大巨头的总和。

二、房地产并未横盘,未来10年仍将在波动中上行

房地产的走势,大趋势是一个30多度的向上的斜线。市场围绕这个斜线,上下波动,但总体是一个上升的通道。

当然并不是说这个趋势就不能改变,但这个趋势要变成“横盘”有2个前提条件:

1、城市化率达到75%。城市化率达到这个程度就会变慢,甚至达到80%多以后无法再提高。

2、一手房和二手房的成交比就要到1:3,1:4,这标志着房地产比较成熟了。而我国大部分的城市1:1都没达到。

我国要满足以上2个条件,可能还要10年乃至更长时间,所以未来10年房地产大趋势仍将上行。再说简单一点,地价没有跌,房价自然不会跌。

三、调控的结果,是周期变长了;不适应的房企将关门,或被兼并

地产早期周期比较短,从一个波峰到另一个波峰,就是一年;2008年之后,变成2年;2017年开始,从一个波谷到另一个波谷,从一个波峰到另一个波峰,应该是3-4年。

很多企业不适应周期性调整,比如资金成本太高被长周期压垮,最后关门或者被兼并。

开发商从8万家变成5万家,又变成3万家,估计到2020年就只有几千家……最终变成1500—3000家。

未来几年是战国时代,不是春秋时代,春秋时代是追求领土扩张的模式,战国时代是灭国战争,我们会看到50强占据更高的市场份额。        

02

中型房企

做产业主题开发是最佳甚至唯一选择

小房企可以转型干别的,也可以把自己卖掉。

前10强乃至前30强,在一段时间内,仍然可以通过收购兼并做大规模。但随着时间推移,可收购兼并的对象越来越少,也就会出现瓶颈。

有一个问题,是中型房企现在就要想,而前30强在收购兼并做到尽头后也必须想的:

很多房企负债率很高,靠后面的规模来覆盖前面的成本。如果没法通过收购买便宜的地了,继续在招拍挂修住宅的红海里竞争,一旦规模发展停下脚步,一旦用最贵的钱拿到最贵的地的时候,然后遇到一个下行周期的时候怎么办?

要逃离红海,要降低风险,只有一个办法,那就是:

做产业主题开发,最好是能“获得一个单项冠军”,这样就可以获取更多政府资源、政策资源、土地资源、资金资源、市场资源、合作资源等等。

新鸥鹏目前是国内公认的“教育单项冠军”,他们计划在全国做100个教育MALL、10个教育小镇,其商业逻辑如下:

一、做主题开发实现差异化拿地,优惠的地价可以覆盖部分开发成本,存量资产通过运营收入和资产增值获利

新鸥鹏每投入一个城市,做的很多是社会化、城市化的产品,相对偏公益、公建。比如青少年宫、文化官、图书馆、艺术馆、教育MALL、教育小镇,等等。

新鸥鹏教育MALL有点类似于之前少年宫的升级版,相当于以教育为主的综合体,购物、娱、吃饭也有。不过一般的综合体是以超市和百货为主力店,教育综合体是以教育为主力店。

其主要盈利模式如下:

1、地价上,会给出一定的优惠。

2、政府会回购部分资产,新鸥鹏可以相对轻松实现轻资产。

3、新鸥鹏自己持有30—50%的商办或公建,可以通过运营、服务赚钱,也可以享受资产增值收益。

举例来说,东南沿海的一个城市,房地产的售价在28000左右,招拍挂楼面地价在2万块钱左右,但为了引入新鸥鹏的教育资源,做教育综合体,楼面地价优惠到1万2。 

最终,住宅的销售,政府的回购,基本已经覆盖了成本。

新鸥鹏已经实现真正轻资产。后续的运营、租金、服务收入,资产增值收益,等于属于净赚。

只做住宅的房企,只在一个市场赚钱,那就是销售市场。而新鸥鹏同时在销售市场、经营市场、资本市场赚钱。

房地产

网络配图

二、大小项目和周期配合,充分赚取周期的钱

教育MALL对于新鸥鹏算小项目,新鸥鹏目前还计划在全国做10个教育小镇。

小镇规模一般在两千亩到五千亩。选址标准为“5711”,也就是主城区人口不低于50万, 7000块钱的房价水平,100万方的年成交量,不低于100万1亩的地价。

作出这样的设定,是因为小镇里会有一个从小学到高中毕业的“k12”学校,做学历教育。如果地价太便宜,即使土地不要钱,地价差也无法覆盖学校的建设成本。

除了一所“k12”学校之外,小镇里一般还会有一些组合产品:

1、一个教育产业园,主要生产教育相关产品、做远程教育等等。

2、一个教育MALL,主要做线下现场非学历教育培训。

3、一带一路上的教育小镇,还会配一个丝路古镇,做旅游。

4、小镇也会有住宅,但是一般都是教授楼、专家楼、学者楼等等,提供给在这里工作,和教育有关联的人群。

教育小镇一般是全国性的,这样的定位,是因为新鸥鹏现在的中学,规模很大,教学质量很好,学生几乎百分之百上一本,已经吸引了来自全国各地的学生。

现在开发商拿地基本上都是100、200亩,熬不过一个大周期,开完盘以后又要去找地,大周期来的时候手里很可能是贵地……而做小镇虽然投入多,周期长,但是因此可以赚取前面说到的长周期的钱。

三、因为过去的“慢”,打造了很难逾越的护城河

过去10年新鸥鹏在地产方面发展比较慢,从某个角度来说是错过了简单复制规模化发展的机会。但是他们把钱砸到了教育上,形成的产业优势,目前成为竞争对手不可逾越的护城河。

新鸥鹏是重庆大学的一个校办企业出身的,在这个领域已经投入25年。

到目前他们办了8所中学,其中有3所大学。而且已经有北美、澳洲、亚洲和欧洲教育中心,在全世界,筹建有30个教育营地……新鸥鹏体系内的学生,中学可以在两个国家读,寒暑假可以去不同国家的教育营地。

就“文教卫”而言,文旅比住宅难做,大健康比文旅难做,大健康里的医养比康养难做。

最高的门槛则在教育。教育中,学历教育又比培训教育难得多……

新鸥鹏在教育产业方面的护城河,别人短期内无法逾越。

比如,别家房企如果也做教育地产,还得拉很多人合作,用“我们”去打动地方政府。可新鸥鹏不一定要拉合作方,自己本身就是品牌,自带优质IP。

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责任编辑:小鱼

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