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合肥楼市变局!13个2万+要卖,最高或达4万+/㎡!36家纯新盘上市,以后合肥买房:滨湖、庐阳、高新全面2万+~

2018-12-03 15:42:10    来源: 3423

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摘要:

合肥限价盘的疯狂开盘潮已经褪去,伴随着西南三盘的落幕,金隅南七里信达公园里等高层的清盘,融创城、贡院等楼盘的余额不足,合肥限价盘的库存量已经亮起红灯,进入到卖一套少一套的阶段。


面对这种情况,买房人选房开始陷入两难,一方面是现有的楼盘当中,真正具有价格、地段等优势的楼盘不多,另一方面也是部分区域陷入房荒,无房可卖的局面。


为此,小编在今天特地统计了合肥最新的纯新盘数量,这其中既有专为终极改善定制的融创长江壹号、融创望海潮、葛洲坝合肥紫郡府,也有刚需期待的万元盘中建三局地产·开元御湖公馆,还有拥有巨大学区优势的合肥启迪科技城·水木园,希望可以给买房人更多的选择。


一、最新统计

合肥还有36个纯新盘要卖


根据霸都楼市的数据统计,包括还没有公布案名的地块在内 ,合肥还有36家纯新盘等待入市,其中合肥市区30家,3县6家。



从统计的表格中,我们也能看出:


16家纯新盘拿地超过两年


这些纯新盘中,拿地超过两年的项目有6个,分别是和顺叶语溪蜀山别院皖新朗诗麓院保利海上明悦禹洲珑玥湾、国购广场二期,基本上都是各自区域中的高价盘,最长的国购广场二期拿地已经超过3年。


这些纯新盘长时间不开盘,原因有很多,但最重要的原因就是地价太高,限价严格,高价盘不给备案备案高价盘。即使可以备案,所处的区域也不一定能支撑的起房价。


如瑶海的某地王盘,地价1.2万+,至少卖到1.8万+才能回本。不说这个项目能不能突破限价备到这个价格,但就项目所处的区域和地段,1.8万+的价格是否能被买房人接受还是个问题。



2楼面价超过1万/㎡的有15家


从价格来看,楼面价超过1万/㎡的项目有15家,主要分布在高新、蜀山、瑶海、包河等区域。


这些高价地有相当一部分是在2016年合肥土拍高峰期拍的,还有一部分是2018年上半年竞拍的。


进入第四季度以来,尤其是最后几个月以来,高价地的数量急剧减少,这说明合肥的土地市场正在回归理性。地价决定房价,往后合肥市场上也很难再有突破2016年同区域地价的项目了。


3纯新盘主要分布在瑶海、新站、蜀山


从分布的区域看,纯新盘主要分布在瑶海、新站、蜀山、高新等区域,庐阳、经开、滨湖等区域的纯新盘数量较少。


(来源:视觉中国)



二、365大纯新盘最新动态曝光

拔高区域房价,加大板块竞争


尽管第四季度以来,房地产市场有所下行,部分区域的楼盘在大幅度降价卖房。


但从统计的纯新盘来看,绝大多数还是区域中的高价盘,往后这些高价盘入市,或许还会刷新区域的房价天花板。


1部分区域房价被拔高


最典型的案例,就是高新区、庐阳区和滨湖区。


01、高新区:除去乐富强竞得的高新TH1-1、2、3号地块外,其余三盘都是楼面价超过1.1万+的高价盘。



这些高价盘入市,将会大大的刷新区域的房价高度,目前的房价天花板是金茂湾的毛坯高层2.08万/㎡,但皖新朗诗麓院最新备案的精装高层2.3万/㎡。虽然是精装,可一下子也把房价拔高了两千多元一平。



除此之外,蜀山别院最新备案的毛坯复式,备案均价也达到了2.49万/㎡。



02、滨湖区:滨湖目前有荣盛华府、绿城地块、融创望海潮、葛洲坝·合肥紫郡府四大纯新盘要卖。其中融创望海潮由于环湖的绝版位置+超低容积率+融创品牌,据说入市价或将达到4万+。作为葛洲坝中国府的兄弟之作,后期入市价或也达到3万+。



绿城在金融板块竞得的地块,地价虽然不到1万/㎡,但从绿城的品质和溢价来看,又是一个妥妥的2万+高价盘。


毫不夸张的说,伴随着这些纯新盘的入市,往后滨湖或将会达到第一个房价突破4万/㎡的区域,区域中也会又增加1个2万+,1个3万+,甚至是1个4万+楼盘。


03、庐阳区:同滨湖一样,庐阳的融创长江壹号一入市,原有的房价天花板或又被突破,房价将再次达到3万+。



另一纯新盘和顺叶语溪,作为庐阳的单价地王,现在已经备案,2.2万/㎡。由于该盘蓄客较差,开盘时间也是一直未定。



2紧急补仓区域房荒


纯新盘入市,还有一个很重要的作用,那就是紧急补仓区域房荒,比如蜀山区、经开区。


04、蜀山区:作为合肥的传统老城区,区域内配套醇熟,但伴随着金隅南七里高层的清盘等,目前区域内已逐渐进入到房荒的阶段。



可伴随着丽丰、中海、伟星等纯新盘的入市,这一局面将逐步得到缓解。


但值得注意的是,这些盘的地价都是1.1万+,容积率也都很低,最小的中海世家仅1.1。因此蜀山区即将上市的纯新盘大多会以洋房和别墅产品为主,价格基本也都是2万+,定位的也都是偏改善性产品。


05、经开区:2017年以来,经开区就一直陷入房荒的局面,目前区域内仅有融创城、邦泰学府里、皖投万科产融中心三盘在售。


但融创城的体量已经不足10%,邦泰学府里总规划只有6栋楼,体量也很小。往后合肥启迪科技城·水木园和海尔经开地块两大纯新盘的入市,将会大大缓解这一局面。



最新的消息也显示,合肥启迪科技城·水木园将会在这个月的8号进行开盘,装修均价1.9万+。由于清华附中合肥学校的加持,据说验资人数已经达到了2000人。


3加大板块的楼盘竞争


也有一些纯新盘入市,将会大大加大板块内的楼盘竞争,最典型的就是包河和瑶海。


06、瑶海区:瑶海区的楼盘主要集中在龙岗板块了,板块内聚集了城建琥珀东华府、美好时代、龙湖春江郦城、文一云溪湾高速静安春晖里等众多楼盘。


由于价格大多都是1.3万—1.5万/㎡,产品定位大多也是高层和洋房,再加上楼盘分布集中,享有的配套大多也是一样。因此,这些楼盘之间的竞争压力非常大


伴随安建翰林天筑、禹洲珑玥湾、保利海上明悦等纯新盘的入市,往后这一楼盘竞争残酷的现状,或还会持续。



07、包河区:同瑶海区一样,目前包河的楼盘主要集中在淝河片区,大多也是金隅大成郡、翡翠天际、金辉庐州云著等2万+高价盘。



由于市场下行,区域价值支撑不起房价等原因,这些楼盘大都卖的不是很好。而包河区即将上市的四大纯新盘,除华宇地块之外,其余的龙湖地块、金隅地块、阳光城地块等都是楼面价超1万/㎡的高价地。


参考周边楼盘的房价及楼盘自身的地价,这些楼盘入市,大多也是以2万+的高价。往后,包河的淝河片区将会呈现出2万+高价盘激烈竞争的局面。


(来源:汇图网)


4降低区域的买房门槛


08、新站区:与合肥大部分楼盘不同的是,新站区即将入市的纯新盘,除高速中央公园外,其余的都堪称是区域内的低价盘。



众所周知,目前的新站,房价已经进入到1.4万+时代,区域内的绝大多数楼盘,也都是这个价格。可是新站区即将上市的中建三局地产·开元御湖公馆,放风价只有1.05万/㎡。据说由于价格的巨大优势,现在已经有超2000人抢。


新站区另外两宗纯新盘,南京银城地块和旭辉地块,目前案名还没有出来。但是楼面价相比周边的楼盘,都要低上个一到两千每平,预计入市价格会在1.2万/㎡左右



可以这么说,往后的新站将会有合肥硕果仅存的两大万元盘长虹世纪荣廷和中建三局地产·开元御湖公馆。伴随着土拍的继续进行和土地市场的逐步回归理性,还会出现更多的1.2万/㎡楼盘。


三、合肥2019年房价格局定了

总体稳定,部分区域拔高


从合肥35家即将上市的纯新盘最新动态中,我们也能看出合肥未来的房价格局。


1房价总体稳定,部分区域拔高。


从当前的房价格局来看,伴随着市场整体下行、土地市场回归理性,合肥的房价正在逐步走向稳定。


但是由于前期的高价地存在,还是会有一部分区域的房价被拔高,比如庐阳的融创长江壹号和滨湖的融创望海潮。


可从整体的市场上来看,伴随着融创长江壹号、融创望海潮等极少数高价盘上市过后,合肥的房价格局在短时间内很难会被打破了


正如旭辉集团董事长林中先生阐述的一样,2019年的房地产市场是以“稳”为主旋律的1年,不管是销售金额、价格、投资增速,杠杆率,还是开发商业绩增长、后市预期、房地产政策,都将会以稳定为主。


(来源:地产总裁内参)


2部分区域房价被提前透支,缺乏上涨的动力


2016年的合肥,房价增幅全球第一,到处都是地王和高价盘。可是由于部分区域的基础配套没有跟得上,这使得合肥已经出现了部分区域房价被提前透支的情况,比如包河的淝河片区,新站的烈山路,瑶海的龙岗板块等。


以包河的淝河片区为例,尽管区域内的各项配套略为缺乏,但是区域内的地价最高已经达到1.8万+,基本上也都是以2万+的高价盘为主。


伴随着房地产市场的整体下行,区域内的配套已经支撑不起这么高的房价,这由此使得区域内的高价盘大多都是在打折降价卖。往后再伴随着区域内的另外几大高价盘入市,这种情况还会持续一段时间。



3预计再添13个2万+,高价盘继续高位横盘


粗略估计,合肥这35大纯新盘入市,将会为合肥再添32大2万+高价盘。(蜀山别院、皖新朗诗麓院、和顺叶语溪、融创长江壹号、中海世家、丽丰璞羽山、伟星国宾台、融创望海潮、绿城滨湖地块、龙湖包河地块、金隅包河地块、阳光城包河地块、葛洲坝合肥紫郡府等)


在现行的市场环境下,部分高价盘可能不好卖,但是由于调控机制的存在,价格也不可能大幅度下跌。


可以预见的是,伴随着合肥市场上的限价盘逐步清盘,合肥2019房地产市场的主基调就是高价盘高位横盘



结语:当下的合肥市场整体下行,再加上最近市场上部分高价盘的打折甩卖行为,这使得部分买房人开始对合肥房地产市场失去信心,买房的观望情绪也会越来越浓,许多人都害怕现在买房会成为接盘侠。


正如旭辉集团董事长说的一样,买房短期看政策,中期看人口和经济,长期看国运。


目前的合肥,虽然短时内不会放松调控政策,但是网签加速、人才落户、房贷利率松动等一系列措施的实行,也都表明ZF在托底楼市。往后的合肥,房价不会大跌,将会以一种平稳的态势继续前行


再加上合肥作为安徽的省会,集中了全省绝大多数的优质资源,每年还都有几十万的人口流入,经济发展的增速也一直保持在前列。因此,中长期来看,合肥的房地产市场长期还是看涨,拥有着巨大的发展空间。

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责任编辑:霸都楼市

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