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万科金域华府2.9万/㎡!蜀山170个小区价格曝光,最高涨1.5万/㎡

2019-02-13 07:54:10    来源:第一楼市 3168

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摘要:置业蜀山区,如何选购二手房?除了考虑价格、位置外还要看它的品质。最新实探蜀山万科最高2.9万/㎡,华润最高3万/㎡,蜀山170个小区价格曝光,最高涨价1.5万/㎡~

最新!蜀山万科最高2.9万/㎡,华润最高3万/㎡,蜀山170个小区价格曝光,最高涨价1.5万/㎡~

一、蜀山万科最高2.9万/㎡,华润最高3万/㎡

近几个月来开发商跑路、二手房中介倒闭,这些不断冒出的新闻似乎都在佐证一个事实,楼市真的变冷了。

不过结论真的像诸多楼市唱衰者所猜测的那样房价要暴跌?房子卖不掉?

楼市遇冷

网络图楼市遇冷

如果真要这样说,那么蜀山区的二手房是不是应该算得上是例外了,从数据来看这区的二手房价格不仅没跌反而还涨了?

01蜀山兴业苑二手房半年翻倍涨价,上涨近15000元/㎡

根据二手房最新数据显示,位于蜀山区的兴业苑1月均价为30821元/㎡,这一价格在合肥新房市场上都算得上是偏高的水平。

兴业苑房价走势表

兴业苑房价走势表

更为惊奇的是,2018年8月份该小区的均价还保持在15383元/㎡的水平,短短5个月时间上涨了将近15000元/㎡,涨幅将近100%。

除此以外,从安居客上兴业苑目前挂牌的房源来看,价格最低的都在27857元/㎡,普遍都在30000元/㎡左右。

兴业苑挂牌房源页面

兴业苑挂牌房源页面

由于本身具备50中学区的加持,加之地铁2号线通车,价格偏高是一定的,但是作为2005年就建成的小区,价格如此的确令人咋舌。

02万科金域华府上浮2000元/㎡

对比2018年6月份的均价,万科金域华府半年左右时间上涨了2000元/㎡,涨幅在10%左右。

万科金域华府房价走势

万科金域华府房价走势

几个月内的价格上下都有所波动,不过基本都稳定在22000元/㎡以上,最高挂牌价达到2.9万/㎡。

从挂牌的房源价格来看,价格也普遍维持在23000-24000元/㎡左右。

万科金域华府挂牌房源

万科金域华府挂牌房源

据中介透露:“万科金域华府在18年学区划分的时候涨了一波,之前均价2万/㎡左右,很多房源1.9万/㎡也能买。划分了安居苑小学分校之后都涨到了2.3-2.5万/㎡左右。”

03华润幸福里最快4天就成交

华润幸福里据安居客公布的数据来看,二手房均价保持在20000元/㎡左右。

对比2018年6月份的价格,价格基本上保持稳定没有太大变化。不过从链家公布的成交数据来看,华润幸福里的成交均价甚至高于部分房源的挂牌价。

华润幸福里成交房源

华润幸福里成交房源

其中一房源卖到了21793元/㎡,成交周期在3个月左右,还有一房源价格靠近均价仅4天就卖掉了。

华润幸福里成交房源

华润幸福里成交房源

并且从链家公布的带看量数据来看,华润幸福里一个月带看量达到了177次。

除此之外还有一个注意的点,从安居客挂牌数据看,北区最新均价20681元/㎡。

而南区19606元/㎡,北区价格高于南区价格1000+元/㎡。

同属于华润幸福里却相差1000+元/㎡,一方面可能是因为位置原因,北区靠近望江西路更方便,并且周边商圈、交通齐全,而南区在位置和配套方面就显得弱了不少。

04金色名郡高于华府骏苑10000+元/㎡

此次统计蜀山区二手房还发现,金色名郡在安居客上挂牌均价高达22328元/㎡。

万科金色名郡房价走势

万科金色名郡房价走势

而与万科金色名郡隔一条马路相望的华府骏苑,二手房挂牌均价仅为14119元/㎡。与金色名郡相比,足足差了10000+元/㎡。

信旺华府骏苑房价走势

信旺华府骏苑房价走势

自从金色名郡的学区变更为50中东校望江路校区过后,二手房价格急剧升值,自2018年6月后就保持着增长态势,学区的影响显而易见。

但剥除学区之后,小区自身的因素也会影响到其市场行情,华府骏苑则是例子。

二、蜀山区二手房半年93个小区上涨

除去个别案例,就整个蜀山区二手房最新统计数据来看,1月份蜀山区将近有93个小区上涨。

蜀山区二手房价格大致统计

蜀山区二手房价格大致统计表

其中兴业苑、松芝万象城、宁溪家园、通和易居同辉南苑、北苑均有所上涨。

个别的小区价格有所下调但是波动幅度都不大,普遍都保持在5%以内。

蜀山区房价走势

蜀山区房价走势

而就蜀山区房价整体走势来看,经历了从4月到10月的连续上涨以后,价格开始下调,1月份平均价格在15955元/㎡,对比峰值相差了约500元/㎡左右。

合肥房价走势

合肥房价走势

但对比合肥的房价走势来看,1月份蜀山区二手房价格高于合肥二手房房价的平均水平,达到了1000+元/㎡。

同其它区相比,蜀山区的二手房价格算得上还算稳定,究其原因可以从三个方面来看。

01市场因素

市场因素影响了二手房市场的价格。

就目前房地产市场行情来看,前期涨幅过大的一些小区价格下调实属正常,这也是一些小区价格下降的原因。

但市场供求状况同样影响二手房市场价格,当某一区域房屋供不应求时,房屋价格就上涨。反之,当房屋供应量过大时,房屋价格就会出现下降。

楼市

楼市

蜀山区目前在售的新盘不多,大致只有金隅南七里、城建琥珀蜀熙府、伟星国宾台、中海世家等,均价在20000元/㎡左右。

就位置和价格来看同一些二手房相比并不占优势,例如黄潜望等板块的二手房,那么自然这个区域的二手房价格不会太低了。

02区域配套

但同属于一个区域,价格为何千差万别?

究其原因,不管是买新房还是二手房,房子所处的区域位置和周边配套肯定是购房者首先关注的焦点。

交通、科教、医疗、购物等基本配套是否完善,是二手房要价的关键因素。

就拿2号线的开通来说,它对于对于沿线小区的升值很大,比如稻香阁、松芝万象城、兴业苑等等。

学区房示意图网络图

学区房示意图网络图

而小区周边是否配备有良好的科教资源,更是购房者考虑的因素,香樟雅苑和安高城市天地由于距离学校最近,价格也被拔高。

还有很多人购置二手房就是为了有个好学区。例如安居苑小区无论是东村还是西村都算得比较老旧的小区了,但就因为有了安居苑小学加持,它的价格久居高位不下。

而万科金域华府就是因为划入了安居苑小学分校后迎来了一波增长。

03小区本身配套

小区本身对于二手房的影响也很大。很多人喜欢购买新房,退而求其次是选购二手房,所以房子成新率就显得十分关键。

一般来说,房龄在3-5年的二手房较受欢迎,房子报价也普遍较高。

二手房中介

二手房中介

一般情况下,蜀山区内一些比较老旧的小区,价格集中在1.5万/㎡,除非有特别优质的学区,要不然难以同一些建成年代较短的小区相比。

并且随着人们对生活品质要求的提升,品牌小区以及物业服务质量的好坏也是非常重要的,也会直接影响到二手房的价格。

单从仅隔一条路的金域华府和华府骏苑的二手房挂牌价来看,差价10000元+/㎡就能很明显看出差距了。

三、蜀山区三大热门板块二手房评析

如果真的决定在蜀山区购置二手房,那么如何选择?

目前蜀山区可以大致分为三个热门板块:黄潜望板块、长潜黄板块以及长江路北板块。

01黄潜望板块:地理位置占优势

总体来看,黄潜望板块在交通、生活配套上占据优势,这也是吸引购房者的主要因素。

黄潜望板块二手房大致统计表

黄潜望板块二手房大致统计表

但是在学区方面略弱,不过2018年最新学区划分,将板块内的皖安中学并到了50中东校望江路校区。

而黄潜望板块在售二手房价格,价格良莠不齐。

以万科、华润、信达等大品牌开发商楼盘,价格基本都在2.2万/㎡以上;其次是一些比较老旧的小区,价格集中在1.5万/㎡。

如果看中了黄潜望板块的地段位置,同时不太考虑学区的话可以选择这里。

02长潜黄板块:考虑学区优先选择

长潜黄板块的涨幅,从全市范围来看,都属于佼佼者,这很大程度上要得益于学区。

50中西校和东校是合肥7所真学区中的2所,距离这两所学校最近的两个代表小区——安居苑和西园新村,价格一直都很稳定。

长潜黄板块二手房大致统计表

长潜黄板块二手房大致统计表

其实除了距离初中最近之外,还有一个原因,那就是安居苑小学和西园小学,目前是区域内公认的最好的小学学区。双学区优势,这才是它们受到追捧的最关键原因。

同样属于双学区的通和易居南苑,小区均价一直都在稳步攀升,即便是单学区的通和易居北苑,价格上也有所增长。

而受学区变化影响,原属江淮学校学区的金域华府、邮电新村等都迎来一定的上涨,但邮电新村可能由于小区本身属于老小区,在前期涨幅过快后后期有所下调。

但是要购置学区房要注意稳定性,就拿万科金域华府来看,刚刚被划入到这两个优质学区内的,但是明年、后年是否还会被划入也不好说。

再举例来看,光明苑小区二手房价格仅在1.8万左右,跟安居苑相比价格具有很大的优势,但是想买的人却没有安居苑多。究其原因,就是安居苑的学区要比光明苑稳定得多。

买学区的人群大致可分为三种:一是挂学区,纯粹为了孩子上学的;二是自住人群;三是投资客,看中的是学区房的升值前景。

第一类人群是可以不用考虑房龄的,像安居苑这种房龄在19年左右,小户型完全可以考虑。

但是后边两类人群建议还是慎重考虑买房龄较老的学区房。

03长江路北:适合自住不适合投资

长江路北板块与前两个板块的比较可以看出,优质板块与劣质板块开始出现分化。

长江路北板块整体上没有太大亮点,既无学区,大环境也不如长江路南,在蜀山区属于比较弱势的一个板块。

长江路北板块二手房大致统计表

长江路北板块二手房大致统计表

这个区域虽然也有御璟江山、城建琥珀蜀熙府这样的新房,但是整体热度不太高,绝大部分二手房小区房龄逐步超过10年,可以买来自住,投资价值不大。

二手房价格在蜀山区是相对较低的,和真正的主城没法比。持有该板块老破小的同学,可以考虑置换了。

结语:由于近两年蜀山区新房数量缩减,导致越来越多人选择买二手房来置业蜀山区,如何购置二手房?除了考虑价格、位置外还要看它的品质。

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责任编辑:宋宋

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