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房地产市场泡沫是否会破灭 楼市危机来临有这3大信号

2019-04-15 16:30:20    来源:淘股吧热点专题 1466

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摘要:什么是楼市危机?房地产市场泡沫真的会破灭吗?楼市危机来临有这3大信号。

现在,要问中国老百姓最想什么涨,大家的回答可能是股市。

20年了,中国上证指数还围绕3000点上下波动。

而要问大家最想什么跌,那大概率是楼市。

Part 1

如今的中国楼市,其实跟2015年A股人造牛市十分类似。

当初降首付=当初加杠杆。

当初契税调整=降印花税。

中国楼市

图来源:网络

专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点。

深圳均价10万=全通教育500元。

鼓励农民进城买房=最后的散户进场。

这么一说起来还真是熟悉的配方,熟悉的味道。而牛市之后的场景大家都看到了,那万一楼市真崩了,到时候又会是怎样的场景?

以日本为例,1991年日本房地产泡沫破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元,引发了严重的财政危机,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退 。

国内其实也有案例。鄂尔多斯这个城市曾创造了一系列的经济神话,GDP一度赶超香港,房价直逼“北上广”。但可惜,煤炭带来的巨额财富,被这座城市挥霍在房地产市场里。

据公开资料显示,2006年鄂尔多斯的住房均价大约为1200元,三年后飙升到7000元左右。神话的破灭始于2011年底,煤炭价格狂跌,楼市出现低迷,鄂尔多斯这个富裕煤都陷入债务危机,神话一夜破碎。

从国内外楼市崩盘的历史看:倾巢之下安有完卵。

房地产市场

图来源:网络

一旦楼市崩盘,银行支付吃力,这时候国家不可能不去拯救银行。而政府最常用的办法就是疯狂印钞票,但救市的钱将是庞大的金额,货币贬值程度无法预估。

一旦楼市崩盘,带来的将是上下游相关产业都可能瘫痪,整个经济也会全面停摆,失业人数将会急速加剧。

可想而知,如果房地产泡沫直接捅破了,中国经济将倒退许多年,老百姓的生活也将遭遇阵痛。

Part 2

那么这个泡沫什么时候会破灭,又会否真的破灭呢?

这和股市何时见顶一样无法预测,但是只要有信号出现,就足以识别风险。而在崩盘前夜,楼市必有这3大异象!

(1)政府刺激失灵

政府放开调控手段,不限购不限贷,房价没有大涨反而下跌。这时候,房价崩盘岌岌可危。

过去10多年房地产的历史告诉我们,中国房价的走势似乎很简单:政策一调控就消停一阵子,政策一放松就反弹,而且是报复性反弹。

2009年的4万亿,一线城市不到两年房价飙涨至少一倍。2012年悄然放松调控,2013年房价上涨和销量均创下历史记录。2015年仍然是全力救市,导致市场反弹,最后以投资投机和避险需求主导的行情引发了令人恐慌的疯涨。

我们可以看到,政策刺激的效果惊人,甚至让人感觉房价涨跌,就看中央的政策。简单来说,政府控制了土地供给,通过限购限贷等手段影响需求,甚至还能制定游戏规则,规定哪些人能买。房价每一次的上涨,其背后都有政策放松或者刺激。

但刺激终归是有限度的,政府可以在短期内控制房价运行的节奏,却同样无法违背市场的规律。就像股灾的时候,尽管政府全力呼吁并救市,照样无法挽回一泻千里的败局。

楼市

图来源:网络

如果哪一天,你看到政府放开调控手段后,房价没有反弹。甚至在政府刺激下,房价照样下跌。这时候请一定注意,房地产市场的“股灾”可能真的到了。

(2)央企避而远之

如果房地产巨头,尤其是那些有央企背景的,他们死活不愿意拿地,土地开始流拍,或许,房价跳水不久就将上演。

如今全社会优质资产缺乏,从资产保值增值的角度来说,一二线城市的房地产仍然是相对稳定的优质资产。

2008-2015年,北京、上海、深圳的二手房累计涨幅均在7-10倍,远远超出任何实体经济投资和资本市场投资的收益。在这种大趋势下,一二线城市不动产就是全社会资金追逐的一块肥肉。

而在当前中央严控地方债务的背景下,央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势,获得了大规模的银行低成本信贷资金,更不用提中央房企在审批流程中的便利优势了。

一旦央企拿下地王,政府一定会想法设法让房价上涨。因为对于地方来说,他们也是央企盈利最大的受益者,他们不会做亏本的生意。

然而,当这样包赚不赔的好生意,央企也开始避而远之的时候,请一定注意,这个世界上没有什么不透风的墙,春江水暖一定有鸭先知。也许这时候,就是房价崩盘的前夕。

(3)一线城市跟风下跌

房地产暴涨一定是京沪深先行暴涨,房地产崩盘一定是四线城市先行崩盘。但是如果一线城市也开始跟风下跌,龙头熄火,房价真的要开始调整了。

一线城市集中了教育、医疗等资源,还有就业机会,人口蜂拥而至。从农村到三四线城市到二线城市再到大城市,形成一个梯形发展的格局。

房地产

图来源:网络

将来还会有大量人口向一线城市涌进,而这些人口从哪里来,就是从农村、从小城镇而来。并且随着未来人口红利的逐渐衰减,城市之争就是人口之争。

如果将来房地产真的要崩盘了,那么没有人口需求支撑的三四线城市,一定会先迎来断崖式暴跌,这时候我们需要观察,政府是否无动于衷没有实质性的救市行动。

如果后来甚至连一线城市,这个龙头标杆也开始跟风下跌了,那么基本就可以断定,房地产崩盘就要开始了。


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责任编辑:柚子

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