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滨湖二手房加速跑量 云谷1.55万/㎡宝能城1.75万/㎡

2019-04-19 09:26:38    来源:第一楼市公众号 1157

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摘要:近来,随着市场回暖,滨湖不少高价纯新盘都迎来了解套实际,滨湖的二手房更是迎来走量的好时机。

近来,随着市场回暖,滨湖不少高价纯新盘都迎来了解套实际,滨湖的二手房更是迎来走量的好时机。

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云谷卖1.55万/㎡,宝能城卖1.75万/㎡

滨湖投资客开始解套

在滨湖纯新盘荣盛华府备案后,买房人对于滨湖新房的价格有了新的认知,接受程度也有所提高。而另一方面,滨湖二手房中,一些价格相对较低,比较优势明显的小区也成了市场的香饽饽。

比如最近,滨湖云谷新成交了几套房,价格都在1.55~1.65万/㎡左右,对比新房价格,最高差了2000元/㎡,性价比很高。


▲来源:链家


比如滨湖另一大神盘宝能城,最近的成交价在1.75万/㎡,位置优越,周边楼盘差不多要卖到2万/㎡,近2500元/㎡的价格差相当有诱惑力。

▲来源:链家

云谷、宝能城的二手房投资客众多,最近的市场表现来看,只要价格合适,就不愁市场。

无论如何,板块发展潜力、市场预期提升,成为了滨湖当下二手房置业的关键词。滨湖二手房怎么选,以下通过五大板块进行分析。

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省府2万、金融1.8万、环湖1.8万

滨湖五大板块二手房解析

3月以来,根据链家二手房成交记录,统计了滨湖5大板块二手房数据,分别是启动区板块、四十六中板块、金融板块、省府板块、环湖CBD板块。

注意:链家成交数据显示延迟大概半个月左右。

启动区板块

成交均价1.6万/㎡,板块成交量大

启动区板块是滨湖最早的板块,板块内无新房在售,二手房房龄相对其余板块普遍较大。


启动区由于板块发展潜力不足,也没有可以开发的空间,这种情况参考合肥一些老城区的房子,房龄大,且无优质学区支持,板块内房价升值空间很小。

3月至今,启动区板块,已有成交记录31套,成交均价16622.11元/㎡。其中蓝鼎观湖苑占到近三分之一,这自然是因为该小区位置相对其余小区更优越,与1号线地铁口5分钟距离,靠近省府板块,享受省府板块资源。

距离会影响买房人的选择,比如紧挨着师范附小三小的徽昌苑,比如师范附小二小东边一路之隔的春融苑,既方便孩子就近上学,且步行就能到达省府商圈。

启动区板块虽然发展潜力不足,但因为整体房价处于1.6~1.7万/㎡左右,而且户型大多在60~90㎡左右,较低的均价和总价,对于手头资金不足的买房人而言,还是具有一定诱惑力的。

四十六中板块

最高卖到2.8万/㎡,双学区优质房源吃香

四十六中可以说是滨湖最好的学区了,于是它可以单独列出来作为一个版块。

看版块内小区的成交价也可以发现,学区价值已经超过了板块价值,更何况板块本身并没有什么发展潜力。

表中成交价最高的是拥有“46中+师范附小”双学区的书香门第,卖到了2.8万/㎡。


▲来源:链家

该小区在链家的新上房源目前基本在2.5~2..8万/㎡左右。


▲来源:链家


此外,如滨湖明珠、丽水家园,都是“46中+师范附小”双学区,成交价分别是2.56万/㎡、2.2万/㎡,都超过了滨湖绝大部分新房价格,这自然是学区的价值体现。

当然,由于价格原因,如果只是单纯考虑46中学区的话,板块内其实还有滨湖和园,价格也更容易让人接受,但是从长远看,今后再出手时,自然比不了加上附小学区的房子。

既考虑眼下的学区,又为今后再出手考虑,做两手打算的话最好选择“46中+师范附小”的学区房,前提是资金可承受范围。

另外,枫丹园、翰林园、金榈园等,“46中+屯溪路小学滨湖校区”的双学区房,虽然比不过书香门第之类,但靠近省府板块,临近地铁口,商业丰富,而且这些小区内部的管理等方面相对比较良好,成交价都能达到2万/㎡左右。

金融板块

云谷卖1.55万/㎡,有房直降105万成交

金融板块在去年经历了新房短缺的局面,但是今年绿城、新城、荣盛、金鹏四大纯新盘即将入市,一定程度上冲击了二手房市场。

该板块3月以来成交均价为1.81万/㎡,其实也比较符合该板块目前新房的门槛价。

云谷可以说是板块内最知名的小区,该小区也成了投资客的主力区。

▲来源:链家

云谷最近新上的房源价格基本在1.7~1.8万/㎡,但实际成交的房源价格都比这低,一方面是一些前期挂牌的房源,价格并不高,另一方面也因为太多的房源,使得该小区存在自身的相互竞争,成交价一时上不来。

中介会放出手中较低价的房源吸引购房者,之后会逐步的抬升小区整体价格,不过这还是需要不少时间的。

其实长远看,金融板块的发展潜力足够,而且目前荣盛华府高层备案出来后,使得人们对板块的房价心理预期值有了一定提升。

但微妙的情况就在这里,很多人更青睐新房而排斥二手房,所以很少会考虑,更何况今年几大纯新盘的造势,早早吸引了购房者的目光,所以即使板块的热度提升,但二手房的成交价并未有显著的提升。


▲来源:链家

值得一提的是,该板块的锦绣淮苑小区,最近成交了两套1.2万/㎡和1.3万/㎡的房源,尤其是1.2万/㎡成交的房源,对比最初挂价直降了105万!相当不可思议,不过据了解,该成交是因为房东与购房者是熟人,降低了价格。但似乎并没有说服力~

二手房价格在某种程度上会代表市场的行情,就比如偏西南的正荣府,在市场回升、自己又打出优惠后,1.85万/㎡,去化速度立刻加快。

省府板块

万科蓝山2.2万/㎡,一般小区也能卖到2万/㎡

省府板块是当前滨湖炙手可热的区域,尤其是融创1.7万/㎡的楼面价拿下万科时代之光东边的地块后,周边的2万+楼盘纷纷迎来一波解套,再加上今年还有几块地出让,板块的发展潜力和信心十足。

省府板块3月以来二手房成交价与四十六中板块打了个平手,这说明了,虽然眼下我学区不如你,但是我潜力足,省府加持,就是很自信。

省府板块内二手房普遍房龄较低,比如万科蓝山二期、银河幸福广场、佳源巴黎都市等小区,不少房源都是刚满两年或即将满两年的房源。因此也不能排除部分房源是因为增值税的原因稍稍拉高了成交价。

另外,参考成交数据可以看出,非品牌小区大多在1.85~2万/㎡左右,而像万科蓝山则可以凭借自身的优质物业等优势,2.2万/㎡也有人接手。

省府板块目前新房高层价在2.2万/㎡,去年曾站岗很长时间,但是今年受市场回暖推动,去化明显加快,甚至某2.2万/㎡楼盘高层要6成首付才能买,这在此前确实难以想象。

省府板块有1号线的交通通行优势,IDmall、银河幸福广场以及今年将开业的佳源广场、爱琴海等商业体,各方面配套都很完备。综合而言,板块内的小区都属优质资产。

对于买房人,看自己资金承受能力,选择品牌小区或非品牌小区。

环湖板块

宝能卖到1.75万/㎡,二手房成置业主力军

环湖板块因为信达公园里高速时代公馆、宝能城等限价盘的存在,一直在舞台上发光发热。何况最近还有联投、淮矿两大神盘新动态,让很多买房人蠢蠢欲动。

实际上,今年以来除了高速时代公馆、融园两大新盘还在售外,环湖板块新房是处于短缺状态的。

可以看到,3月份宝能城的成交占据了不小的比重,这个投资神盘眼下正一点一点释放它的能量,对于早期以低价入手的投资客们,如今正迎来美妙的时期。

宝能城的成交均价大多在1.6~1.8万/㎡左右,90㎡左右,总价也不会太高,对比周边楼盘,价格低就能打败很多对手。当然,宝能城如果价格再抬升一点,那买房人就会考虑其它的小区了。


▲来源:链家

宝能城的新上房源均价已经达到了1.9~2万/㎡左右,市场确实给了信心,但买房人都很精明,最终还要看市场的检验结果。

淮矿东方蓝海目前二手房成交价在1.7~1.8万/㎡,该盘最近有新动态,装修价1.77万/㎡的新房即将开卖,但是加上车位和相关费用,实际付出的成本相比较二手房并没有优势。何况新房难买,二手房却不难买~

该板块因为宝能城的存在,只要价格不要虚高,还是会有人接手的;保利海上五月花中海滨湖公馆这类的品牌小区,2万/㎡的价格也不缺市场。

随着板块内新盘陆续清盘后,环湖板块的二手房们已成为意在这里置业的买房人的主要目标。

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纯新盘冲击,市场产生分化

滨湖二手房现状有些微妙


滨湖是置业热区同时也是二手房的“重灾区”,如今市场的回升使得区域内二手房们活跃起来,有些中介更是“吐槽”说没时间吃饭。

不过在经历了前段时间的热度后,滨湖的二手房眼下似乎迎来一个微妙的时期。

(1)纯新盘冲击市场

滨湖今年有好几个纯新盘上市,无疑会冲击二手房市场。新房买卖会比二手房更直接,不少新房还具有大部分二手房不具备的品质,更新的装修材料,不错的装修标准。

(2)楼市回暖之势,不少二手房涨价

二手房能直接反映市场行情,市场回暖后,不少二手房提高了报价,但过于虚高的报价会使得其失去关注。涨是涨了,但唯有处在一个合适的价格范围,能让买卖双方都能接受,而且相比周边新房还有一定优势,这样才能有很好的市场。

(3)1.6~1.8万/㎡二手房为主要成交价,与新房产生分化

目前来看,滨湖成交的二手房中大多在1.6~1.8万/㎡,这也与新房市场存在了分化,当然,细分到各板块中价格表现也会各异。

(4)新房癌

我曾在某楼盘听到有买房说,“绝不考虑二手房”,尽管我们知道滨湖不少二手房都是次新房,但对于他们来说,就是不喜欢,你确实没办法~

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滨湖二手房怎么选择?


对于在滨湖买二手的人,建议是:

1、建议买次新房,优先考虑毛坯房。尽量选择发展潜力大的板块,省府、金融都可以考虑。

2、学区房尽量考虑“46中+师范附小”双学区房,虽然均价高,但学区房有超过房源自身的价值,今后出手会比较容易。

3、如果还想兼顾今后出手、投资考虑,尽量选择优质版块的小三房,优质版块利于出手,小三房迎合了当前市场的主要需求。

4、除了启动区外,其余板块遇到1.7~1.8万/㎡的房子,大概率优质,优先考虑,最好不要错过。

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责任编辑:锦年

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