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滨湖56家二手房上涨!省府2.5万/㎡、环湖2.9万/㎡、金融2.1万/㎡...滨湖5大板块二手房置业建议来了~

2019-05-31 09:00:47    来源: 1189

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摘要:

编者按:伴随着楼市逐步进入冷静期,合肥房地产市场越发的扑朔迷离。在这种大环境下,市场越发的分化,真的一边是海水一边是火焰。为了实探合肥楼市最真实的温度,本站特地选定合肥二手房市场,来摸底合肥最真实的楼市温度。


今年来,滨湖二手房市场表现活跃,交易大厅经常出现排队办理过户的场面。5月份之后,市场稍显冷静。

那么,现在在滨湖买二手房应该如何选择呢?小编实地走访了滨湖67个小区,为近期购房提供一些建议。

根据板块特点,可将滨湖分为启动区板块、46中学区板块、省府板块、环湖CBD板块、金融板块


启动区板块:主要是滨湖世纪城一带;

46中学区板块:主要是46中、师范附小本部学区范围内的小区;

金融板块:目前二手房主要集中在方兴大道以南、徽州大道以西;

环湖CBD板块:主要是方兴大道以北、庐州大道以东的小区;

省府板块:主要是方兴大道以北、庐州大道以东的小区。


46中学区板块

优质资产,房价基本2万+



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学区加持,商品房全在2万+


46中学区板块最优质的资源就是46中+师范附小双本部学区,围绕这两个学校的二手房价格基本都涨到了2.4万/㎡。

据统计,板块内去年整体均价为19746元/㎡,今年已经涨至20236元/㎡,涨幅2.48%。而且,如果不是惠园、滨湖家园东区、西区等回迁房拉低了均价,整体涨幅还会更高。

46中+屯溪路小学滨湖校区学区房,价格涨幅明显低于46+师范附小双本部,蓝鼎清华园、翰林园等价格都在2万出头。


从成交量来看,虽然上半年是学区房成交旺季,但46中板块一众学区房成交量并不是很大,大多数3个月内仅成交一两套。

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价格虽高,但称不上高档


从房龄上来看,46中学区板块与启动区板块相近,算不得次新小区。

书香门第,虽然价格已经涨到2.5万/㎡,但小区内部绿化一般,不人车分流,物业管理也一般,算不得高档小区。


说白了,如果没有学区的价值,这一带二手房价格顶多就和启动区相当。

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学区护体,仍有上涨空间


在滨湖为引进更优质的学区之前,46中+师范附小双本部就是滨湖第一档学区,46中(本部)+屯溪路小学滨湖校区则为第二档。

不论是回迁房还是房龄较老的小区,在学区护体下,学票每年的增值,会保证这些二手房仍有一定上涨空间。

所以在这片区域购买二手房,可以注意几个问题:

01、除非资金特别优先,应优先考虑商品住宅,回迁房涨幅明显要弱于商品房,不具备很高投资价值;

02、要考虑与学校的通勤时间,同个板块内,看似距离学校都挺近,但实则房价涨幅也不同。

例如书香门第东区和西区,仅隔一条马路,但更靠近师范附小的东区均价要高于西区1500元/㎡;

03、小户型更具有投资价值。


启动区板块

多为老旧小区



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多为老旧小区


启动区板块8大苑建造时间差不多都在2011年,相较于滨湖其他小区略显老旧,房屋品质感不强。


配套方面,板块内有滨湖世纪金源购物中心、46中滨湖校区、合肥师范附小三小/四小,学区不算最优质。

不过该板块发展成熟,小区入住率很高,社区底商也很丰富,这是启动区板块最大的优势。

2

房价涨幅不大,二手房难保值


据统计,启动区板块整体成交均价涨至16649元/㎡,涨幅0.05%,几乎持平,低于滨湖和全市涨幅。

板块内小区有涨有跌,在缺乏优势资源的情况下,房龄老、面积大的户型很难保值。


从链家成交数据也能看到,靠近地铁口的徽昌苑、徽杰苑二手房成交量相对较大,四五月份成交量基本能达到7、8套左右,而临滨苑、徽贵苑两个月成交量只能在一两套左右

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自住可以,投资没意义


虽然滨湖大区域很优质,但启动区毕竟发展成熟,小区比较老旧,没有优质学区等硬核条件支撑,已经失去了投资的价值。

学区一般,唯一的保值配套似乎只有地铁口,加上房龄较老,这一众二手房已经逐渐成为劣质资产,若手中有这类资产,建议尽快处理掉。

如果实在是资金有压力的刚需,又想在滨湖买房自住,可以尽量考虑靠近地铁口的小区。

金融板块

刚需上车滨湖机会



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多为次新小区,居住环境不错


金融板块主要集中了旭辉御府、万科城、保利拉菲公馆、高速时代广场等次新小区。

单从小区品质来看,这些大开发商打造的小区,品质感明显更强,居住环境也要优胜于启动区、46中学区板块一众小区。

而且,大多数小区内人车分流、绿化率高,物业管理水平也非常高。

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房价多在2万/㎡以下


从价格上来看,大多数小区价格都在1.8万/㎡、1.9万/㎡左右,仅有万科城、天慧紫辰阁等小区价格突破了2万/㎡。


据统计,去年金融板块成交均价为18384元/㎡,今年来已经跌至18070元/㎡,跌幅1.71%。数据之所以表现下跌,主要原因在于云谷二手房的大量上市,拉低板块均价。

其中,万科城表现抢眼,今年来房价已经涨到了2万/㎡,而且成交量相较其他小区略高,链家上3个月成交9套。


云谷新盘清盘之后,二手房就开始了疯狂的补涨。从近期成交来看,大多在1.7万,算上产证未满2年的增值税,实际成交价在1.8万/㎡,比去年大概上涨2000元/㎡。

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品牌加持,仍有上涨余地


我认为,滨湖金融板块二手房仍有很大的上涨余地。一方面,这片小区多为大房企开发;一方面,房价低于滨湖整体水平,基数地。

而且,普遍1.9万的价格,比金融西南更有优势。对于想在滨湖买房的刚需来说,这些小区都是不错的选择。

所以在这片区域买房,我的建议是:抛弃必须买新房的理念,一些次新房完全是很好的选择。而且价格适中,看中了可果断下手。

环湖CBD板块

信达、置地、皖新全卖到2.2万+



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价格1.7-2.9万不等,价差空间大


环湖CBD板块二手房分类比较明显,一方面是信达公园里、置地滨湖双玺中海滨湖公馆皖新朗诗麓院保利海上五月花等高档小区;另一方面则是宝能城联投中心书城淮矿东方蓝海等价格稍低小区。

这就导致,价格差距非常大,最便宜的信达公园里洋房能卖到2.9万,便宜的宝能1.7万/㎡也能买。

高档小区品质感自然非常强,像信达、中海等小区,小编愣是没进去,不过从外围也能看出,小区环境十分不错。

比较亮眼的是刚上市不久的皖新朗诗麓郡二手房,距离滨湖银泰最近的小区,位置绝佳,再加上科技豪宅的概念,有一定市场接受度。


2

滨湖核心区,房产保值率高


环湖CBD板块位于滨湖核心,商业、交通等资源十分优质,房产保值率也非常高。


统计5月份板块内二手房最新房价可以看出,95%以上小区房价都在涨。

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刚需、改善、投资怎么买?


对于刚需、改善、投资三大客群来看,置业环湖核心,都有不错的选择。

刚需:可选择宝能、淮矿等小区二手房,价格差不多都在1.8-1.9万左右,重要的是,这类小区存量特别大,供大于求,买房人有还价的余地;改善:个人认为置地是首选,其次信达,品牌、物业、小区环境都是上佳;投资:联投中心书城还有一部分限价房待售,均价1.5万,8成或者全款,号头费大概12万。而联投二手房成交价大概在1.83万,加上增值税,大概在1.93万左右,投资的话依然有赚头。


省府板块

万科蓝山涨价1424元/㎡



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万科蓝山涨价1424元/㎡


省府板块二手房小区并不算太多,主要为万科、家园、高速等,康园、瑞园为劣质回迁房。

其中,万科蓝山依然是板块内成交均价最高的小区,较其他小区高10%-15%。

另外统计5月份最新数据发现,万科蓝山二期房价再次上涨,相较于上月涨1424元/㎡。


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刚需可选城建,改善可选万科、徽盐


在省府购买二手房,刚需群体可看看城建琥珀瑞安家园1.86万/㎡的价格算是比较低的那一档,而且小区环境不错,周边配套也比较成熟。

另外,佳源巴黎都市也可以选择,虽然物业一般,但一期绿化率很高,价格在2万/㎡,可买个小户型先行过渡。

未来,葛洲坝二手房的交付入市,很大可能还会带动周边小区房价的上涨。

改善群体可选择万科蓝山二期或者徽盐城市广场。就我个人来看,比较看好徽盐城市广场,绿城物业,而且前期不少政府机关单位群体购买,圈层纯粹。


结语

从本站统计的滨湖67家最新房价数据来看,11家下跌,56家上涨,其中下跌二手房主要集中于启动区板块。由此可见,没有硬核配套的老旧二手房,不具备投资价值。

总的来讲,滨湖目前值得投资的新盘不多,二手房大多挂价虚高,淘笋难度大。5月份整体市场回归冷静,不过从去年底格局来看,市场遇冷,抄底、投资机会也就越多。


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责任编辑:第一楼市公众号

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