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二三十年后,高楼住宅会演化成贫民窟?你相信吗?

2019-06-07 18:27:51    来源:专聊房君 1516

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摘要:二三十年后,高楼住宅小区会逐渐演化成贫民窟?专家:存在可能性

在大家的脑海中,欧美国家的高层住宅较少,日本由于属于地震带国家,高楼也不多,只有中国香港高楼相对较多,这是由于其长期的供地制度决定。而我国在耕地红线下,实际可开发的土地越来越少,在人口众多的现状面前,不仅代表城市形象的办公楼越盖越高,城市居民居住的小区住宅也是高耸林立。中国,确实在走一个别国从未有走的路。

不可否认的是,高层住宅确实是解决我国现阶段城市化人口居住的重要选项,由于以前城市人口少,城里建造的住宅很少有高楼,大多是一些平房或者多层建筑,一平米土地仅建造一两平米房子,但到今天就会盖6平米、8平米,甚至更多面积的房子,也就是说住房容积率设计越来越高。

楼层如此高,购房人为什么还争相购买呢?

从居住的体验来讲,相信大多城里人都喜欢住大房子,别墅自然是当仁不让的首选产品,不过,如此高的总价并不是一般人能够承受的。这也导致一个现象,如果论房产增值幅度,这些年别墅增值幅度不及高层住宅。事实上,普通购房人选择高层住宅就是这3方面原因:

高层

图来源于网络

1.高楼住宅总价相对较低,购房受众群体基数大很多。举个例子,如同区域的1套180平米的别墅市场总价为600W,高层住宅90平米仅需要200W,同样是一套房子,总价差距达400W,由于财富收入呈金字塔形状,自然会把更多的普通购房人群挡在门外。同样的道理,如果以后转卖,高层住宅接手群体也要比别墅多得多,也更容易出掉。

2.是高楼住宅投资增值幅度往往比豪宅更大。同样以1套90平米总价200W的高楼住宅为例,如果增值一倍,那么总价是400W,但如果600W的别墅增值一倍,总价将达到1200W,结果很明显,高楼住宅增值200W显然要比别墅增值600W容易得多,换句话说,如果买房目的是投资,你肯定会选择购买3套200W的高层住宅,而不是1套600W的别墅。

3.是高层住宅大都是新房、次新房,暂看不到二三十年后的情况。我们的房地产快速发展时间基本是在1998年以后,所以绝大多数购买得高层住宅房龄相对较短。无论是小区环境,还是设施设备都相对较新,即使有故障问题,要么在保质期内由开发商维修,过了保质期还可以通过维修基金解决处理。特别是在主城区,高层住宅不仅视野好,还可以独享主城优质的医疗、教育配套,这也是大家乐意购买高层住宅原因之一。

随着这些年城市建设快速发展,高层住宅不仅存在于大城市,不少不缺土地的小县城也随处可见二三十层的高楼。事实上,高楼住宅的缺点也很明显,比如说,若出现重大火情,消防救援是个大问题,按照现有的消防条件,消防水差不多能达到85米高度,按层高3米算,灭火救援能达到的高度不超过25层。不过,这仅是理想状态,大多数城市消防设备部不一定能达到这个水准。对此,相信每个人都有自己的看法,本文所提及的重点不在此,下面我们来探讨:二三十年后,“高楼”会逐步沦为“贫民窟”吗?专家表示:确有类似情况,不是没有可能。原因主要就在这3个方面:

一是住房维保问题。就现在看来,我们新盖的高楼在售卖时,购房人已交纳了维修基金,很多时候,这笔资金都躺在那里用不着。但随着时间推移,住房设施设备老化,需要持续大量的维修资金,那笔钱总有耗光的时候,比如二三十年后,没有足够的维修基金来维持小区正常运转,会是一种什么景象?水供不上来,楼栋里的电梯停摆…有人说,可以让每家每户出钱修,但在现实中,要大家统一出钱谈何容易?彼时,有钱人搬离老楼,那没钱的人呢?

二是拆迁是个问题。记得有一位房产专家提出了一个问题:现在住房都是批量式的“快餐”生产模式,连前万科董事长王石都提住宅质量30年寿命说法,如果再过二三十年,这么多面临拆迁的高楼若商人不赚钱,还有商人愿意拆吗?这是一个必须要面对的问题。在过去,开发商可以拆低矮楼盖高楼赚钱。现在都已经是三、四十层的高楼,未来难道要建60-80层,甚至上百层的高楼来赚钱吗?如果是那样的话,也就太不可思议了。当然,政府也不可能有那么多资金来补贴高层住宅拆建。

3.发达国家高楼住宅有“贫民”窟吗?欧美发达国家跟我们的情况有所区别,主要还是人口比我们少很多,所以没有必要建造很多高层住宅。如果非要找一个对比的话,那就是他们的公寓楼,同样是密度高,居住人员复杂,大多贫民也正是居住于此。而富人们则是居住在“House”里,在富人们看来,高层公寓居住环境有些不人道。在中国内部能比照的就只有香港,也出现了因物业不愿接管高龄高层住宅,以至于一些高层住宅因无维保经费出现停摆状情况,居住在里面的人每天要爬几十层楼,有钱人基本都搬离到别处,留下大都属于收入中低的家庭。

对此,北京大学光华管理学院朱国钟教授从事过类似研究,依据商品房价格、住房供应、住房龄和城市发展逻辑,并通过大量数据模拟开发商与购房人动态行为,他推测出,未来中国也可能出现大面积贫民区,而主要集中区域就是现在建造的高楼住宅小区里。

有人说,谈论二三十年后的事,是我们太多虑了,或者随着技术发展可以解决一些问题。但笔者想说的是,无论如何,很多问题就都需要资金去解决,建筑发展方向性问题应该也必须具有前瞻性,现在提出的小城镇就是一个方向,但对于已经形成的高楼住宅事实,我们更应该从后期维护和消防技术问题上给予更多倾斜研究,所谓人无远虑必有近忧,为自己也为后代们多考虑一些总是好的。

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责任编辑:小鱼

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