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明发商业广场经营惨淡合肥也未能幸免 难道真的玩不转了?

2019-07-02 08:00:57    来源:凤凰网安徽 2605

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摘要:明发集团已经危机四伏,财务疑云、债务问题、项目事故、销售起伏……更可怕的是,如今明发集团正面临着退市等问题。停牌已三年多的明发集团,难道真的玩不转了?

明发集团已经危机四伏,财务疑云、债务问题、项目事故、销售起伏……更可怕的是,如今明发集团正面临着退市等问题。停牌已三年多的明发集团,难道真的玩不转了?

一问:明发集团,你究竟怎么了?

2016年3月,明发集团审计师指出企业2015年财报数据中三笔财务证据不足,且存在关联交易等问题,引发监管部门关注,并即刻责令其停牌。联交所要求其对前核数师提出的问题进行调查、解决前核数师提出的关注事项、向市场发布公司的重要资料、刊发财务报告,只有满足上述四点要求,才有可能达成复牌条件。

明发广场

图来源:网络

明发集团从2016年4月1日起停牌至今

根据联交所《上市规则》,如果明发集团未能于2019年7月31日前达成全部复牌条件并令联交所信纳而恢复股份买卖,则可能取消其上市资格。在5月31日发布的公告中明发集团表示,公司2016年-2018年财报预期于6月底前刊发。

危机就在眼前,已经停牌三年之久的明发集团如果不能按要求补救并复牌,有可能会成为第一个因业绩审计问题被港交所强制摘牌的内地房地产企业。

明发集团是创始于1994年的老牌房地产企业,2002年开始从居住地产开发向商业地产开发转型,首个项目为厦门明发商业广场,2009年11月在香港联交所挂牌上市。

明发之所以面临明年或被摘牌的风险,事发于其2015年年度业绩。公开资料显示,2016年4月1日,明发集团发布2015年度业绩公告时,其独立会计师拒绝对该年度的综合财务报表发表意见,引发监管关注并责令其停牌,“停牌马拉松”由此开端。

从业绩公告来看,核数师提出疑问的方面主要包括明发集团出售附属公司股权相关支付情况解释不明、出售若干物业使用权予最终控股股东及其关系密切家庭成员,以及未有证明文件的若干收付款,其可能涉及关联方或独立第三方。

更让人意想不到的是,不仅仅是财务存在疑虑,明发集团的债务问题也是一大隐患。

据年报显示,从2013年到2015年,明发集团资产负债率不断攀升,从68.2%上升至76%。有媒体指出,2017年地产企业海外发债中,明发集团发债的票面利率最高,超过10%达到11%,但因此笔债券未备案登记被叫停。2018年1月12日,明发集团公告,发行最高2亿美元债券,债券将于2019年到期,并仍以年利率11%计息。公司拟将所得款项净额用于偿还集团若干现有债务及用于一般企业用途。

4月7日,明发集团三年来首次刊发了年度未经审核管理账目。2018年其实现营业收入116.08亿元,同比增长16.5%;毛利41.68亿元,同比增长36.3%;年度利润13.35亿元,同比减少13.54%。增收不增利的现状,暴露出企业近几年债务激增的问题。明发集团在公告中解释称,年度利润减少主要是由于销售成本的大幅增长,以及债务成本的增加。

今年1月10日,明发集团发行了一笔金额为2亿美元的海外债,2020年到期,年利率高达15%。据WIND统计数据显示,2019年1-2月,该笔债券的发行利率仅低于当代置业(HK:01107)的15.5%,远高于行业10%平均水平。

逼近退市边缘,面临招牌危机。如今的明发集团,可谓是内忧外患。那么问题来了,明发商业广场又会何去何从?

二问:明发商业广场,真的败了?

据了解,自2002年开始,明发集团将战略转向商业地产,但转向并不成功。商铺空置率高,庞大的商业体上演“空城计”,成为多个城市明发商业广场的现状。

位于南京市南部新城的南京明发商业广场的生意惨淡。由于毗邻南京火车南站,人流量巨大,该商业广场曾被作为南京市重点建设工程,引来无数投资者,没想到开业后却上演了“空城计”,商铺空置率高得离谱,让投资者叫苦不堪。

相同情况再次发生在了安徽合肥。据《新安晚报》报道,2016年8月8日,明发集团(合肥)房地产开发有限公司在报纸上刊登公告,称明发商业广场部分商户拖欠租金及综合管理费,经催告无果,将与其解除租赁关系。涉事的商户却告诉记者,因商场人气不够,生意太差,致使没钱交租金。

记者曾实地多次探访位于合肥市庐阳区四里河路与北二环路交叉口的明发商业广场,除了靠近北二环路一侧的店面保持营业之外,里面的绝大多数店面均处于关门的状态,商场内的多处电梯已经生锈。如今的合肥明发广场用惨淡二字形容也一点不为过,内部90%商铺仍然是空城一片。

据商户反映,该商业广场建成已经有九年时间了,但是由于开发商经营不力,导致现场商业萧条冷落,无人问津。

查询近几年的关于明发集团相关新闻后发现,该公司在全国多座城市的"明发系"经营均不太理想,矛盾重生。

根据《海峡导报》2007年报道,当年厦门明发商业广场在厦门引发了上百场官司,一度形成了商家告业主、业主告商家,业主和商家告开发商的"明发纠纷"现象。

曾有媒体指出,在明发集团的官网上,明发集团没有公布企业的发展目标与愿景,明发“掌舵人”黄焕明也从未在公开场合就明发集团的战略构想做出解读与阐释,以至明发被称为“没有理想与抱负的商业地产商”。

黄焕明的一位同乡曾说,黄氏兄弟的风格就是赚钱就走,根本无心经营品牌。家族企业掌舵人的做事风格直接影响企业的战略导向,明发集团在商业地产上不做长线,秉持的就是“打一枪换一个地方”弄一个项目赚一笔的战略,南京、合肥等地明发商业广场的尴尬局面,就证明了黄氏开发商的这一风格。

三问:黄焕明被限制消费,明发还能好吗?

黄焕明的致富过程是一个底层人士通过政商关系改变命运的发家史,而其家人做派则带有典型的土豪气息。黄焕明是福建泉州市南安市人,南安是有名的侨乡。黄焕明、黄庆祝、黄连春为胞兄弟。与黄氏兄弟有过交集的一位商人提及,黄焕明兄弟上世纪90年代初在南安做家具生意,但并没有因此积累财富。

明发广场

图来源:网络

1994年左右,黄氏兄弟来到厦门寻找致富机会。“黄氏兄弟刚来厦门时是没什么钱的,黄庆祝连部车都没有。”

就是在这样困窘的情境下,黄焕明凭自己的商业嗅觉捕捉到厦门房地产市场的商机。1998年,黄焕明开发了13万平方米的明发国际新城,这成为黄氏兄弟的第一笔财富。

在南安商人群体里,对明发集团的评价是“土”。家族色彩浓厚是明发集团始终带有的标签,除了黄焕明、黄庆祝、黄连春掌握着公司管理大权,上述人士提及,在地产开发过程中,明发集团习惯把工程承包给家人、亲戚、朋友,这样层层分包,但事后明发集团常常不给钱,“承包工程的人只能偷工减料,减少成本,这样又导致项目质量非常差。”

另一位与明发有过商业往来的供应商告诉记者,明发集团经常欠钱不还,“很难要”,该供应商提到明发集团在南京的项目因为黄氏兄弟嫌南京的产品较贵,而选择从厦门购货,“结果让厦门的供应商赔得一塌糊涂。”明发集团的品牌信誉几乎为此消耗殆尽。

中国裁判文书网显示,近些年,明发集团及黄焕明涉及多起官司与纠纷。2014年,由于拒不履行法院判决,作为明发集团法定代表人的黄焕明被列入“全国失信被执行人”名单。

就在近日,中国执行信息公开网发布《漳州市龙文区人民法院限制消费令》显示,漳州市龙文区人民法院立案执行申请人熊其林申请执行明发集团(漳州)房地产开发有限公司(以下简称“明发漳州”)建设工程合同纠纷一案,因明发漳州未按执行通知书指定期间履行生效法律文书确定的给付义务,对明发漳州及法定代表人黄焕明采取限制消费措施。

土豪家族的迅速崛起背后往往闪现着高官的身影。2008年,后来的福建省副省长徐钢升任泉州市委书记。这是黄焕明的老家,在徐钢掀起的一波声势浩大的造城运动中,包括了黄焕明的明发华昌国际城项目。上述黄焕明同乡提及,于2015年3月落马的徐钢在泉州口碑极差,“是个贪得无厌的人”,而黄焕明在泉州的发展难免与其打交道。

另有媒体报道,除了徐钢,黄焕明与落马的厦门市委常委、常务副市长郑云峰关系匪浅。

2016年9月1日,明发集团(国际)有限公司发布公告称,其执行董事、董事长兼最终控股股东黄焕明正在配合福建省纪委调查。在此10天前,福建省纪委消息,黄焕明的泉州南安老乡、厦门市委常委、常务副市长郑云峰涉嫌严重违纪接受组织调查。

2002年左右,郑云峰任职思明区人民政府区长时,明发集团就以7.8亿元的价格拿下厦门思明区一幅16.4万平方米的黄金地段,作为公司首次进入商业地产领域的开篇之作。当时主政思明区的郑云峰认为,思明区作为厦门市的中心城区,商业地产对其发展有着重要作用。

2004年,《21世纪经济报道》在一篇报道中援引了郑云峰在厦门举办的一场商业地产论坛上的一段公开讲话。他当时对记者称:“同样是要地,明发商业广场的作用,将是从原来的要地来卖钱,转变为现在的要地来生产。如果当时进行普通房地产开发,或者住宅来讲,可以多卖好几个亿。”

他明确表示支持明发商业广场的项目,坚信“明发MALL会形成思明区一个新的商圈”,并认为该项目“每年能够提供给思明区的财政收入将达到一个多亿,由于它的建成也会带动周围地产、周围商贸业的发展,也能够形成几个亿的财政收入”。

可后来的事实证明,这是一个失败的商业地产项目。明发商业广场其运营未能达到预期的效果,大量商铺空置,至今仍被当地人所诟病。

在昭示着现代企业治理正在进入新的阶段,明发集团这家带有土气的闽系房企却渐渐湮没,官司缠身。未来,明发集团该何去何从?又将面临何种剧变?面对时代的叩问,明发集团恐怕已经难以应答。

(来源:安徽高层参考微信公号、海峡导报、澎湃新闻、中国房地产报、中国经济网、粒子财经、蓝鲸房产等

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责任编辑:柚子

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