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庐阳这10个小区跌得最狠!有盘单月直降3千/㎡,45中学区房1.2万/㎡就成交~

2019-07-10 07:07:21    来源: 1253

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摘要:

编者按:在合肥,有这样一群小区,可能一万出头,降价都卖不掉。大量的二手房小区,经过几年的时间,价格不但不涨,反而大幅度下跌。


为了让买房人买房不被坑,第一楼市公众号独家策划《直击合肥降价二手房》,让买房人置业时得到更好的资产配置!



45中的学区房,一直是合肥二手房价格中的王者,房价很多都超过了3万/㎡。


可今天,小编在链家上查询数据时,发现有一套45中的学区房,1.2万/㎡就成交了



▲来源:链家



一、刚刚

合肥45中学区房1.2万/㎡成交了


位于三孝口的新华大厦,小学学区是淮河路三小,中学学区是45中六安路校区。该小区今年成交了一套二手房,2室1厅的85㎡户型,最终的成交价仅为12232元/㎡,价格可谓非常之低。


不仅如此,安居客的数据还显示,新华大厦的房价,从今年一月份开始,就止不住的下跌,半年的时间大降了约5000元/㎡。




▲来源:安居客


对此,我也深究了一下原因。据中介小哥介绍:


新华大厦虽然是45中的学区房,但是只有50年的产权。再加上该小区的主推户型面积偏大,租户办公较多,上下班高峰期电梯明显供应不足,其实并不适合挂学区,这使得小区的二手房一直都是处于低位。




▲来源:链家


二、42中+六安路小学双学区

中铁国际城最低1.02万/㎡成交


其实这也能理解,45中学区房的房龄大多老旧,能卖上高位,唯一的因素就是顶级学区。而当学区的光环褪去,价格下降也是正常。


现在的庐阳区,除了合作经济广场、万科森林公园等少数品牌、顶级学区房之外,很多二手房的价格都不高,部分甚至都出现了降价的现象,比如我今天实探的另外一个小区—中铁国际城旭园。




▲来源:链家


1

价格直降2246元/㎡


作为庐阳大盘中铁国际城的最早一期,其房价从制高点时的17788元/㎡,到现在的15542元/㎡,仅仅两年多的时间,直降2246元/㎡。




▲来源:安居客


小区周边的一位中介也告诉小编,旭园虽然是六安路小学+42中的双学区房,但是由于交房较早,物业不是很优质,部分楼栋靠近马路有点嘈杂等原因,房价一直上不去,这两年甚至出现了下跌的情形。


2

中介经常几个月都开不了一单


再加上现在的房地产市场进入淡季,房子就更不好卖了。交谈的过程中,这位中介大妈还像小编诉苦:“现在中介不好干啊,我还好点,好多新来的员工几个月都开不了一单,每个月都是拿基本工资,以至于人马上要跑完哪里。


事实也确实如此,我在店里待了半个小时,冷冷清清,没有一个人前来看房。


3

最低1.02万/㎡就成交


那么中铁国际城旭园的实际成交均价是多少?查询链家数据,普遍一万四五。今年初,该小区一套177㎡的大户型,由于所在楼层较低、户型偏大等原因,更是1.02万/㎡就成交




▲来源:链家


三、名门华府1.4万/㎡,碧水兰亭1万/㎡

庐阳还有一大批超低价二手房


新华大厦、中铁国际城旭园之外,庐阳还有一大批低价二手房小区。由于大多房龄较老,品牌、地段等没有优势,很多都是在降价卖。


01、文一名门华府:二手房只卖1.4万/㎡。由于地处二环外、学区没有优势,再加上紧邻阜阳北路高架,声音嘈杂等因素,房价一直都卖不上。


很多房源都是一万三四成交,最低1.2万+就卖出。要知道该小区对面的新房,半岛公馆已经卖到了1.7万/㎡,前期加精装的房源甚至突破2万/㎡。




▲来源:链家


02、碧水兰庭:均价1.1万+。由于板块发展不成熟,小区所属的长城物业一直不作为,房价一直保持在低位。


安居客的数据也显示,最近一年来,碧水兰庭小区的房价都是呈现出下跌的趋势。




▲来源:链家


03、现在的庐阳,均价1.3万/㎡左右或以下的二手房,其实还有很多:


舒馨花园:1万/㎡

天然轩:1.16万/㎡

荣城南苑:1万/㎡

杏林北村:1万/㎡

杏林花园:1.1万/㎡

北都花园:1.15万/㎡

金都华庭:1.3万/㎡

桓盛皇家花园:1.28万/㎡

国能首府九号:1.3万/㎡

云滨花园:1.27万/㎡

荣事达小区:1.3万/㎡

南国花园:1.37万/㎡



不仅如此,庐阳中环路沿线还有一大批低价二手房,比如万花园1.43万/㎡、万豪广场1.24万/㎡、深圳花园1.36万/㎡、铜苑新村1.39万、馨祥苑1.36万/㎡、风情年华1.03万/㎡……





四、庐阳跌得最狠的10个小区曝光

购房应该怎么选


庐阳的这些低价房,由于房龄老旧、没有好学区加持等原因,很多都是处于下跌的态势。跌得最狠的小区,绝大多数都是庐阳二环外的老破小。


庐阳跌得最狠的10个小区


01、建行宿舍:14102元/㎡,单月下跌3001元/㎡;

02、馨祥苑:13694元/㎡,单月下跌1194元/㎡;

03、阜阳北路市政小区:12130元/㎡,单月下跌1078元/㎡;

04、四泉花园北区:14023元/㎡,单月下跌971元/㎡;05、众诚国际广场:13556元/㎡,单月下跌662元/㎡;06、虹桥小学恢复楼:10749元/㎡,单月下跌621元/㎡;07、风情年华:10305元/㎡,单月下跌602元/㎡;

08、亳州路小学教师宿舍:11503元/㎡,单月下跌594元/㎡;

09、合钢三厂小区:14167元/㎡,单月下跌589元;

10、煤气公司宿舍:11093元/㎡,单月下跌527元/㎡;




▲来源:链家


对于庐阳的这些低价二手房,我也稍微做了总结:


01、房龄大多老旧


很多都是2010年之前的老小区,比如2006年的天然轩、2002年的荣事达小区、1999年的南国花园,部分小区的房龄甚至超过10年。


02、没有优质的学区加持


前文已经说过,支撑庐阳老破小高房价的唯一因素就是顶级学区。可是并不是所有小学都这么幸运,能拥有45中、南门小学等顶级学区,很多老破小的学区都很一般,这也导致了这些二手房的价格一直都是处于低位


02、所处板块弱势


仔细观察庐阳的这些低价二手房,我们也能发现一个规律,大多都是在二环外,位置相对偏僻。


我坐着出租车在这些低价小区转了转,发现很多小区就像城中村一样,附近根本没有大型的商业、医院等配套,生活上相当的不便捷,实际上已经属于合肥购房中的劣势板块。




▲来源:链家


结语:庐阳区的这些低价房,小编认为由于缺少学区、地段等优质配套,不论是成交均价,还是房价涨幅,都远远低于合肥市区的平均值,在庐阳乃至合肥都是属于劣势板块。


除了周边的地缘性刚需客户,一般都不建议购买。如果非要购买的话,要着重考虑房龄较为年轻、户型相对较小的小三房,尽量避免总价过高的大户型,这样才能最大程度的保证自己资产保值的最大化。





总编点评

百瑞地产网、第一楼市总编 多多


合肥二手房分化比新房严重,长江路以北的二手房价格都平实,非常适合自住购买。房子是用来住的,不是用来炒的,买房首先买通勤距离近的,凡买房必滨湖高新只会滋生巨大的泡沫。

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责任编辑:第一楼市公众号

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