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注意!房屋买卖对方违约想维权 及时保留证据很重要

2019-08-14 18:27:16    来源:金投手 1723

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摘要:房屋买卖对方违约怎么办?及时保留证据很重要!

先说个最近看到的案例。

王先生即将移民,准备把深圳的一套房子卖掉。

去年8月初在签订房屋买卖合同时,王先生就跟中介和买方说过,自己要在11月初去温哥华蹲两个月的“移民监”,因此买卖手续务必要在10月31日之前完成。

正常来说,8月签的合同,10月31日前完成过户流程,时间绰绰有余。但由于买方出现资金问题,房款始终无法筹齐,这一下就拖到了10月末。但按照合同规定,房款是网签当天支付,因此对方也不算违约。

这期间,中介一直在向王先生传达“买方资金筹备中,等筹齐就网签”的信号,就这样拖着,等到了10月31日也没办成。

直到王先生即将启程时,中介才通知他“下周办理网签”,可下周王先生已经身在国外了,网签肯定办不了。对方就已王先生违约为由起诉到了法院,要求取消交易以及赔付双倍定金。

无奈之下,王先生求助了律师。在分析案情之后,律师怀疑这是买家和中介做的“局”,故意拖延到王先生出国时才办理网签,造成房主不配合的事实。

好在,律师在收集了双方沟通的记录,并与买房人沟通之后做出应诉,最终法院判定双方互不构成违约责任,合同解除,退还定金。

明明是对方违约,最终却被反咬一口,王先生也够倒霉的。好在结果差强人意,至少没赔钱。

合肥楼市

图源 网络

通过这个案例,我们总结一下对方可能存在或已经违约时,应对时的注意事项。

一、如何有效地保留沟通证据

常见的证据主要是通话录音、短信,但是保留这些记录时需要一些技巧。

首先,可以偷录。

当我们和中介、交易方谈判时,在对方不知情的情况下录音,是不违法的,能当证据使用。如果偷摸录音的事情与你无关,或涉及对方隐私,才算违法偷录。

其次,录音里一定要有对方本人的参与。

录音证据里可以没有中介,但一定要有买房者或卖房者本人。因为非本人说的话都可以不算数,不能算作买卖双方本人的真实意愿

比如,中介说买房人资金有点问题,正在筹款,或者说房东资质有点问题,过户要等等——这些都不构成对方违约的事实证据。只有在办理房屋核验、网签、过户、贷款这类需要中介参与的活动,以及相应的短信,才具有法律证明的效用。

最后,要引导对方把事实说出来。

录音的内容也有“讲究”,最好要谈判对方本人把你想要的内容说出来,这就需要您在话语上有一些引导。因为只有录音的内容是对方亲口表述的,才能作为法庭认可的证据。

比如买房者一直没付款,您可以询问对方是否资金有困难?是否处置其他资产时不顺利?如果房东总是拖着不过户,您可以问问是不是爱人不同意过户?或者是房本上的其他人不同意?

类似这种站在对方角度的问话,更容易得到真实的回答。

当然,我们也可以选择微信或短信,编辑好详细的内容发给对方,告知并让其确认。

比如把约定办理网签的日期、最后期限告知对方,最后加一句“如果您逾期无法办理,产生的法律后果由您个人承担,请知悉”。

二、遇到疑难问题不妨咨询律师

房屋买卖往往涉及较大金额,对方以及中介在巨大利益的驱使下,有时候也会出现一些意想不到的状况。

如果感到情况不对头,出于保险起见,建议及时咨询律师,必要时可以尽快起诉,保护自己的利益不被损害。

但是,有的朋友宁可相信中介也不愿求助律师,认为另外花钱不划算。

我们知道,中介扮演的是促成交易的角色,服务的是买卖双方。手心手背都是肉,从实际情况来看,中介很难完全站在您的角度为您争取利益,甚至可能会抓住您的过错,联合对方坑您一笔。

所以,个人建议,如果真的遇到一些难以解决的问题,不妨先找律师咨询,看看买卖合同有没有瑕疵,直到问题的实质以及您在纠纷中所处的位置。这样才能有的放矢。

如果真的需要诉诸法律才能解决问题,那也别拖着。很多朋友心地善良,不愿意把关系闹僵,结果由着对方一拖再拖,就像文章开头的案例,拖到可乘之机时,对方就不会再跟你客气。

而且对于买家来说,及时起诉还可以起到暂时“冻结”房屋的作用,卖方就无法再卖给别人或者抵押,如果是学区房甚至还可以冻结学籍,进一步起到约束作用。

所以,在法治社会中,息事宁人的“佛系”态度,不适用于解决房屋买卖的问题。

面对自身合法合理权益受到侵害时,该强硬就强硬,该起诉就起诉,如果对方服软,我们还可以撤销起诉,履行合约,皆大欢喜。

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责任编辑:高巧玉

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