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大量空置房导致房价大跌? 楼市专家解读相关政策资讯

2019-10-23 09:26:26    来源:楼事纪 1329

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摘要:空置房已够3亿人居住,房价“下跌空间”还有多大?房价大跌真假与否?一起来看看相关情况吧。

空置房已够3亿人居住,房价“下跌空间”还有多大?房价大跌真假与否?潘石屹、孙宏斌“透底”。

众所周知,每一年的9月、10月都是房地产行业的销售旺季,但今年显然失去了成色。“金九”期间,全国29个重点城市新房成交2422万平方米,环比下跌6%,同比下跌2%。继“金九”失约之后,“银十”也低温开局,全国14个重点城市日均成交面积同比下降21.9%,一线城市同比下降36.4%,二线下降21.8%。虽然楼市成交量出现了一定程度的下滑,但另一边楼市调控仍在继续加码。

根据统计,9月份全国楼市调控政策发布次数高达48次,10月份LPR也取代了传统的贷款基准利率,央行副行长刘国强明确表示,新机制下房贷利率不会下降。因此,根据目前的房地产行情来看,楼市调控没有全面松绑的可能,而且为了应对销量下滑和快速回笼资金,一直到年底,降价促销的活动依然还会持续。那么,这场降温会持续多久?房价下跌的最大限度是多少?在回答这些问题之前,我们先来看看目前楼市的两大基本情况。

当前楼市的两个基本情况

第一,居民杠杆率偏高

截至2018年末,住户部门贷款47.3万亿,其中消费贷款占78.9%,个人房贷在消费贷款中占70%以上,大约26万亿。显而易见,房子成为了居民消费的主要对象。对此,并不难理解,面对房价上涨的趋势,这些年越来越多的家庭选择加杠杆买房。根据统计,2018年我国居民杠杆率达到53.2%,而在2008年这一数字还是18%,也就是说过去10年,居民杠杆率上涨了35.2%。那么,如何直观的衡量目前的杠杆水平呢?

国际普遍认为,当住户部门杠杆率低于10%,债务增加有利于经济增长;当住户部门杠杆率高于30%,经济增长可能会受影响;当住户部门杠杆率超过65%,将会影响金融稳定。因此,目前我国居民杠杆率水平相对比较高,而且国家也已经明显意识到这一点:最近这一两年,银保监会不断收紧与房地产相关的信贷政策,稳步推进去杠杆政策。对此,银保监会还在《人民日报》明确撰文指出,要控制居民杠杆率过快增长。

房价大跌

网络图片

第二,房屋空置率偏高

关于房子是否过剩,一直都是讨论热点。我们不妨做一个简单的计算:根据国家统计局数据显示,截至2018年,我国常住人口城镇化率为59.58%,城镇常住人口为8.3亿人,人均住房建筑面积达到了39平方米。通过计算可知,全国城镇住房面积=39平方米*8.3亿=323.7亿平方米。按照一套房90平米计算,全国城镇住房总量=323.7亿平方米÷90平方米=3.6亿套。那么,3.6亿套房子是一个什么样的概念?

以四口之家为标准,满足目前8.3亿城镇人口的住房需求差不多需要2亿套房子,以三口之间为标准,也只需要2.76亿套房子。因此,目前城镇住房总量差不多过剩1亿套,这些空置的房子至少可以满足3亿人的住房需求。因此,从总量上来看,已经不缺房子,房地产市场格局已经基本稳定,所以大拆大建的开发阶段也将慢慢过去。对于空置率问题,房地产大佬潘石屹也表示,城镇人均住房面积接近40平方米,已经达到了发达国家水平,房子不再是刚需了。

通过以上两个基本情况看:笔者认为,房价很难再大涨,甚至还有继续下行的可能。一方面,稳步推进去杠杆意味着资金很难再大规模流入楼市,而一旦没有了银行贷款的支持,居民炒房囤房的积极性和能力也会大大降低。另一方面,目前住宅市场的格局基本稳定,虽然目前存在住房资源分布不均的问题,但是随着房地产税,甚至空置税的稳步推进,到时候市场上的房子大概率会越来越多。潘石屹

未来房价最大的“回落空间”是多少呢?

作为买卖的双方,对房价波动的关心程度,开发商并不亚于买房者。如果房价出现回落,对购房者而言是好事,但对开发商而言则意味着利润的降低。因此,虽然目前楼市降价声四起,但是实质性的降价并不多见,主要还是以特价房、一口价、赠送家电、精装改毛坯等形式为主。那么,开发商可以容忍的降价幅度到底有多大呢?

SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示,对开发商来说,20%基本就是房价下跌的底线了,如果超过了20%这个数,绝大多数的房地产公司都将不复存在。无独有偶。融创地产董事长孙宏斌也表示,这两年指望房价上涨是不可能了,但是房价也跌不了30%,真要是下跌30%,开发商就都不存在了。那么,潘石屹和孙宏斌的说法到底靠不靠谱呢?盛松成

对于这个问题,中国人民银行调查统计司原司长,中国人民银行参事盛松成表示,房价出现小幅下跌是好事,但是短期下跌15%,三年下跌50%这样的幅度肯定是不行的,这样对经济伤害特别大,甚至还会影响社会稳定。

结合房地产大佬以及央行专家的观点,笔者认为,判断房价回落空间的大小,应分两个层面:一方面,房价可以下跌,因为对于正常运营的楼盘来说,10%的净利润不是问题,对于那些运营得较好的楼盘,利润基本都能达到20%以上,这样的利润要比传统制造业高得多。另一方面,房价可以下跌,但不能短期大跌,目前我国房地产市场总市值近450万亿,居民家庭财富的70%都是房产,一旦房价大跌,很多人可能会选择弃房断供,银行就会产生坏账,最终受影响的还是大家的生活和工作。

我们不妨举个例子:如果在上海买一套100平方米的房子,按照目前每平方米53233元的房价,总房款就需要530多万,如果短时间内突然下跌了20%,那就是100多万的跌幅,相当于首付都亏干净了,这自然是大家都不愿意看到的结果。因此,在笔者看来,房价大起大落都不现实,最好的办法就是长期坚持房地产调控,让房价小幅上涨,小幅下跌或基本不涨,从而让房子回归居住的本质属性,让房价实现软着陆。显而易见,随着长效机制的加快推进,未来会综合运用金融、市场、立法、税收等方式来调控楼市,所以房价稳定回落是大势所趋。

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责任编辑:黄金凤

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