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8大坑!合肥这些40年商办公寓慎买!难涨价、高昂水电费、虚假宣传!7盘业主已被坑...

2019-11-07 21:27:16    来源: 788

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摘要:

40年商办公寓到底是坑,还是现在刚需置业的选择?




一、40年商办公寓8大坑

你怎么看?


40年商办公寓,大多数为商办改造而成,这类产品,一般存在的问题非常多:


1

难改民用水电


在目前的合肥,一些商办产品被擅自改成40年公寓或者小户型产品,这种公寓的水电为商用,收费标准是普通住宅的2倍。


但一般销售时,大多数置业顾问会表示,40年公寓可改民用水电。


实则不然,在合肥大多数40年公寓中,仍然只能使用商业水电费,很难改民用,这直接带来的便是生活成本的提高,一旦遇上用电高峰期,比如夏天高温时节,拿到电费单子你就很痛苦了……


2

部分商办公寓精装质量差


现在合肥部分精装交付的40年商办公寓,交付时业主反映存在问题。


看到的是这样的:



或者是这样的:



但实际上,却是这样的:



欲哭无泪,有没有~


3

贷款利率高,收益很低


宣传时,会有人说买40年公寓可以投资,女性婚前买可自住,结婚后可用来出租,租金完全可以覆盖月供。


但实则,投资40年公寓,收益很低!


商品房小区贷款可以20年或30年,而40年公寓贷款上限为10年。


另外,目前合肥的新房贷款利率大都在20~25%左右,40年公寓会更高,另外首付比例也很高,基本上都要求5成,事实上不少银行已经停止40年公寓房贷了。



此外,根据最新政策,公寓在进行新房交易时,需缴纳3%的契税和1%的公众维修基金。以一套大概50万左右的公寓来算,需缴纳契税1.5万以及5000元公共维修基金。


租金低,月供高不说,一些地段不好的区域,甚至都租不出去~


4

不能挂学区,不能落户


40年公寓不能挂学区,不能落户,有些项目售卖时会有意模糊这一点,买房人一时不察,等签了合同后才发现。



5

土地使用年限很短


市面上大多数公寓都是商业产权,土地使用权为40年。


计算时间从开发商拿地开始,所以很有可能当我们真正拿到新房的时候,使用权期限已经过去了好几年。


有的公寓要是存在延期交房的问题,拿到手时,时间更是所剩无几。



6

难升值,少有人接盘


有些楼盘以项目总价低,位置好为噱头,对一些买房人有意以投资为概念,但实际情况是,市场上新房众多,公寓自身存在的弊端导致流通很难。


而且,由于没有学区加持,40年公寓基本难升值,即使想转手,也很少有人接盘。


7

公摊大、密度高,居住体验感差


公寓的公摊率普遍在25%-30%之间,意味着如果你买的公寓建面是40平,套内就只剩24-30平。


来源:网络


另外多数情况下,公寓一层楼可能是两梯十户左右,高峰期会很痛苦,而且居住人员鱼龙混杂,安全性和私密性都无法得到很好的保障。


8

设计差,北向户型日照时间短


40年公寓一般采取南北向的设计,北边房间1天日照时间非常大,一些不好的楼层,甚至全年无采光。


当然,40年公寓也存在不少的优势:


01、不限购、不限贷;


02、户型小、灵活多变,可以用作办公,也可以居住;


03、40年公寓一般单价要远低于住宅,适合一些资金不足的群体。


二、合肥40年公寓频繁爆坑

质量低劣、高昂物业费


买公寓的坑着实太多,就合肥来说,不少公寓项目一碰一个雷!


1、经开中环城:物业不作为


据业主投诉,经开区中环城国际公寓,物业不作为,小区存在以下问题:


01、垃圾不按时清理,走廊、电梯间卫生问题严重,甚至有味道;


02、晚间没有物业值班,晚上打电话有问题,说他们是监控室,不负责解决问题;


03、大量电动车停放在楼道和充电,严重威胁自身安全;


04、门禁一直不启动,说了大半年了,说是10月15日启动,如今快到月底了,没有任何动作;


05、电梯经常坏,解决速度慢。


2、高新皖水公寓:随意更改规划

据业主在政府2345网站上投诉,高新皖水公寓存在众多问题:


01、一楼商业餐饮油烟对外直排严重污染环境严重影响居民;


02、大型狗散养,威胁业主人身安全;


03、出入后开放不合理,造城拥堵...



3、滨湖东方汇:质量低劣

滨湖东方汇也爆发严重质量问题,多位业主愤怒维权。



根据业主反映,延期了9个月才交付,但房子却依然存在太多问题:精装变“惊装”、电线外露、楼梯摇摇晃晃、漏水、墙裂缝、鼓泡、瓷砖缺损...

4、滨湖万象公馆:天价物业费

滨湖华冶万象公馆小区的配套40年公寓华冶嘉御,也存在不能改民用水电的情况。


据业主反映,他们买的“公寓”项目没有设备平台,业主无法安装空调,只能通过房屋内的中央空调来降温。据不完全测算,这样的中央空调1小时产生的电费就达28元。



更“坑爹”的是,只要有一家开启,整个设备就在运转。


而且业主还表示,开发商存在虚假宣传,销售时说的是公寓,最后签合同房屋性质却变成了办公。


5、蜀山长江8号:虚假宣传

蜀山区长江8号公寓业主,向小编反映,存在以下这些问题:


01、虚假宣传


长江8号开发商安徽广福置业发布虚假广告案,将商业办公性质的商品房改为居住用途的公寓,对外进行宣传发布含有“居住办公两相宜”、“楼上是卧室楼下办公”等内容。


更可气的是,因虚假宣传被工商局罚款2.862万后,仍然不予整改。



02、商用水电费价格极高


水4.95一吨,电1.16,比民用水电费都要高出一大截,业主维权想要降点,但也没有得到回应。


根据开发商宣传所说,公寓产品是可以用民用水电的。


03、高价物业费,却得不到服务


物业是开发商找的,物业费高达2.6,却得不到该有的服务,保安室基本没人看着,快递经常丢,快递公司都不敢放在保安室了。


04、业主被骗4万元团购费


这个大厦下面的酒店和超市商铺都是开发商老板自己在经营,中央空调全都用的一路电,让业主按60一平方交,还要加上公摊。


没有收费依据不说,白天酒店超市用的好好的,晚上业主用的时候就说开不起来。


6、金谷广场公寓:收取400元/月空调费

关于公寓的生活成本问题,有些额外的费用还不得不防:



比如有市民投诉,华冶金谷广场B栋公寓是否违规收取空调使用费400元/月!


如此高价,大量业主无法忍受。

7、滨湖向上城:停工、延期交房

有印象的朋友可能还记得滨湖向上城,之前就因为延期交付问题被广泛报道。



直到今年7月份,滨湖向上城才开始陆续交房,但离原定交房日期已经延期三年!而且该项目商铺至今还未开卖。



合肥神坑的40年公寓还有很多很多,这里不一一列举。


三、如何才能买到不坑的公寓?


当然,公寓也并非都不能买,在购买的过程中,需要注意这几点:


1

尽量买70年公寓


相较于40年公寓,70年公寓有可落户、能挂学区、通民用水电等优势。


而且最重要的是,70年公寓相当于住宅产品,有升值潜力。例如政务区imore公寓,目前二手房均价已经达到了2.1万/㎡。



所以,能买70年的,尽量买70年产权公寓。


2

地段选择很重要


从地段上来看,公寓产品一定要买在CBD高端写字楼集群和中高端住宅居住区中,两者缺一不可!


面向写字楼和面向个人,具备更广的后期市场,同时也能带来更高的回报率溢价空间!


3

必须近地铁


买公寓,必须近地铁,如果是地铁上盖物业的话就更好。


对于公寓来说主要讲究的就是便利性,所以通勤是主要考虑对象。如果这套公寓交通不便利,肯定是租不出去的,因为公寓投资主要是租金的收入。如果连租都租不出去的话,更不要说收入了。



4

选择大品牌


选择品牌开发商、具有良好物业口碑的产品。


公寓产品更多的是面对白领人士,更注重这方面的细节,物业水平的高低决定了后期产品增值和出租的溢价空间,而且也提高了整体层次!


5

规划商业的噱头,慎重考虑


以周边有规划商场为噱头销售的公寓,需要谨慎考虑!


因为这种情况的公寓,它的价值依托于商业的运营,商业的运营是非常专业的东西,不是每一个商场都能运营出色。


除非是已经呈现、 人气旺盛的商场旁边的公寓,不过这种东西不存在,即便存在价格也已经很高。可以总结来说,如果买公寓时置业顾问说这儿未来有多少多少商场,人流量会如何如何,相当于就是在赌一个未知的明天!


6

通风、采光细节格外注意


通风有采光的LOFT公寓>通风有采光的平层公寓>不通风无采光的LOFT公寓 >不通风无采光的平层公寓。


各项细节,都要清晰注意到。



结语:最后,站在我的角度来看,刚需第一选择一定是住宅。


如果不是刚需,作为投资,很多人一定是想快速出货的心态,因此一定要多方面考虑和分析,更加谨慎的做出最好的选择,否则就是烫手山芋!

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责任编辑:第一楼市公众号

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