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买房注意!未来5-10年 楼市将步入休眠期

2020-02-25 16:28:59    来源:凤凰网房产 1664

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摘要:最近,很多人问我,对于未来的楼市走向怎么看?

最近,很多人问我,对于未来的楼市走向怎么看?

其实这本身就是一个特别宏观且哈姆雷特式的问题,但是,无论如何,我觉得以史为鉴是最好的判定依据,因为只有纵观地产江湖四十年的历史,你才能看明白房地产在朝廷眼中的地位,以及地位的变化。

看明白地位的变化,对于日后的楼市走向,自然会有一个初步的判定。

合肥

图源 网络

是的,深悦君一直将房地产比作一个活脱脱的江湖。

在这个江湖之上。

住建部等国家机构就是朝廷,万科恒大碧桂园等等等的开发商便是各门各派,各种营销技巧就是武功秘籍,王石、杨国强、许家印、孙宏斌、王健林等大名鼎鼎的人物便是东邪西毒南帝北丐中神通。

而我们无数地产人便是各门各派的座下弟子,盼着终有一天,在这座江湖里杀出一条血路,走上人生巅峰。

每部武侠小说,都会介绍一下江湖的大背景,那么,在这篇文章里,我就给大家讲述一下这座地产江湖四十年的简史。

听完了,你兴许就能明白,到底什么是房地产,房地产这玩意儿在朝廷眼中的地位变化了。

01、在很久很久以前,中国,是没有房地产这个概念的,人们对于房子最真实的居住体验只有四个字:凑合着住。

那时候,涌动于大江南北的中国人,被西方新闻界形容成“蚂蚁”。

在他们的眼中:中国这群蚂蚁人,穿着颜色和款式几乎相同的衣服,住在低矮、拥挤、破旧的房子里。

这是完全可以想象的,毕竟从1949到1978年这将近30年的时间里头,中国还处于吃饱穿暖的大追求上,30年间,在住宅上的投资加起来也不过374亿,每年人均住房投资连10元都不到,居民的平均住宅面积不仅没有增长,甚至比30年前还要少0.9平方米。

当时普通人住在废旧木板搭成的简易储藏室就算很不容易了,不少人无处栖身,流落街头。

当时,连邓公想买房给因为自己而致残的儿子朴方,都要花上数十年的积蓄,就更别说普通人了。

1978年发生了很多大事,比如《光明日报》头版刊登了一篇叫做《实践是检验真理的唯一标准》的文章,第二天《人民日报》、《解放军报》也全文转载,随后一场轰轰烈烈的大讨论正式开启,改革开放,正式拉开序幕。

1980年,中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立了,当时的深圳房地产管理局副局长骆锦星兼任总经理。

没过多久,中国第一份合作建房合同诞生了,这一天是 1980年1月1日。

这一年的四月份,邓公提出了“房子是可以卖的”观点,房地产作为一个行业,才正式有了姓名。

话说邓公一生中,有过两次著名的南下,一次是1984年,一次是1992年。

这两次南巡,对中国经济的风向变动都起到了决定性的作用。

1984年是一个全民经商的年份,是一个争相注册公司的年份。

在这样的年份里,人们说的最多的就是,我们都下海吧,当年最流行的段子:“手术刀不如剃头刀,搞原子弹不如卖茶叶蛋。”

当年《中国青年报》做了一项调查,最受欢迎的职业排名前三是出租车司机、个体户、厨师,而排名最后的是科学家、医生、教师。

赚钱、赚钱、除了赚钱,人们似乎不需要想别的什么了。

但有些人生来就与别人不一样,比如王石,他一开始就有着远大的抱负。

1984年9月23日,在邓公离开广东后的做向外国投资者开放14个沿海城市的重大决定,并说出建立深圳经济特区的政策是正确的批示之后,不久前还忙碌着倒卖玉米的年轻人王石,迅速创办了一家商贸公司,利用特区的政策优势赚取“倒爷”手中的外汇兑换差价,随着内地对特区进口商品的需求迅速扩大,王石很快淘到了第一桶金,此后一路风雨走来,1984年9月23日,万科在深圳成立,带领自己的团队大举进军房地产,最后终于造就了中国最成功的地产企业——万科集团。

那时,孙宏斌还在读清华,吴亚军进了重庆一家国营仪表厂;宋卫平在杭州舟山党校的老师;潘石屹被分配到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室,捧起了铁饭碗;25岁的冯仑刚获得法学硕士,并留校当了老师,他后来去了中宣部,又进了体改委,循着一条完全不同的轨迹前进;许家印还在舞阳钢铁公司研究生产管理。

谁曾想到,这些人,都是下一个时代的弄潮儿?

如果把万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团……放在一起,你会发现,这些房地产企业都出现在1984年。

这一年,房地产作为一个行业,正是被命名。

这一年,房地产公司从政企不分的混血儿过渡到完全企业化。

如果非要用一段话来形容1984年,吴晓波老师《激荡三十年》中有句话写得很准确:

“当这个时代到来的时候锐不可当,万物肆意生长,尘埃与曙光升腾,江河汇聚成川,无名山丘崛起为峰,天地一时无比开阔。”

02、1987年,地产江湖迎来了全中国的首块土地拍卖,当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里,也将中国楼市起点的坐标,定位到了1987这一年的这一场并不起眼的土地拍卖会上。

当时《人民日报》的头条是这么写的:这是新中国自1949年成立以来的空前壮举,也标志着中国大陆的改革开放进入了历史新时期,也是这一年,在房地产正式命名。

4个月后,第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改,修改的内容是:

“将宪法中禁止出租土地的规定删去,改为土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

紧接着,《土地管理法》也进行了修改,土地禁锢终于完全放开。

至于第一块拍出的土地,它一年以后,建成了“东晓花园”。

并首次采用了按揭贷款的方式出售,整个项目的151套住宅,不到1个小时就卖得精光,开发公司还是凭借这笔买卖净赚了400万元。

这是从无到有的一年,注定成为中国房地产市场起步的注脚。

历史上每个不经意发生的瞬间,最后都串成了一段宏伟的篇章,当历史浪潮来临的时候,并不是每个人都做好了全副准备,有人乘舰艇,有人划小舟,但也有人只能徒手裸泳。

1990年,中国第一家房产经纪公司成立,从此开始左右许多人的生活。

1991年,万科成为中国首个上市的房地产企业。

1993年的海南,用冯仑的话来说,就是已经热得一塌糊涂了,中国房地产江湖迎来了第一批“炒房客”。

仅仅这一年,海南省共出让2884公顷的土地,但实际在建和竣工的竟不到20公顷,大量土地闲置,被用来囤积炒卖,因为炒房,也同时引发了朝廷对房地产的第一次调控,时任国务院副总理的朱镕基突然发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

这场调控的遗产是:

海南省剩下的600多栋“烂尾楼”,闲置的土地18834公顷,积压资金达到800亿元,而在全国金融系统留下的坏账就高达400多亿元,成为积压房地产的重灾区,一直到如今都没能缓过来。

1998年,国际国内照例发生了很多大事,比如,国际上有亚洲金融危机;国内有长江淮河发生特大洪灾。

但是,当年还有一件事,它已经影响了我们20年,而且还将继续影响下去。

那就是,国务院宣布:取消住房实物分配,实行住房商品化。

在中国延续了近半个世纪的福利分房制度,彻底被废止。

从这一刻起,单位分房这件事,就变成江湖上一个久远的传说。

2001年的8月18日,157个温州人开进了上海,3天买走了100多套房子,第二年春天,另一群温州人来到北京,一下子就花掉了2000万元,“温州炒房团”这个让人们感情复杂的群体,第一次揭开了神秘的面纱。

2003年,国务院18号文官宣:房地产成为国民经济的支柱产业。

2004年,“831”大限令下,招拍挂全面启动,中国房地产的十年黄金时代,正式拉开大幕。

后来,2014到2019的故事,大家都知道了。

江湖发展到现在,房地产和经济增长互相捆绑。

有如赤壁之战的铁索连环,既要靠房地产来拉动经济增长,又要快速遏制房价的快速上涨,避免贫富差距,矛盾升级,还要大力供应保障性住房,维护社会稳定。

在如今稳字当头的主旨下,房地产从支柱产业,逐渐转变成压舱石和蓄水池。

形成了上下游绵延,产业链纵横,体量百万亿级的一艘巨轮。

这艘巨轮行走到现在最大的要求就是稳,不会也不能翻船。

这也是为什么2018年下半年开始,从上到下,任何一次有关房地产的国级会议,都离不开这个字的原因。

03、地产江湖前四十年充满了刀光剑影,整个过程跌宕起伏,精彩纷呈,到现在虽然很多东西已经尘埃落定,但很显然远未结束。

那么,未来又会有什么样的故事上演,地产江湖将怎么发展?

在最后,我就做一回不负责任但走心的神棍,预测一下未来5-10年楼市的几点发展趋势,供大家参考。

1、未来5-10年,楼市步入休眠期。

纵观四十年的房地产历史,我们可以清晰的看出房地产在国家的地位变化:

伴随改革开放的助力者→邓公南巡后“步子大一点更大一点”的助推器→国民经济支柱型产业→压舱石和蓄水池。

房地产短期看政策,中期看经济,长期看人口,这是江湖上的一句至理名言。

发展到现在,房地产基本已经完成了它的使命,变成了一块沉甸甸的压舱石。

近期的政策,尤其是最近专门为防止放水资金流入房地产搞出来的新鲜玩意儿LPR就是最好的说明,国家要重点发展实体经济了,政策将不再倾斜于房地产,甚至会压制。

但是,无论政策再怎么压制,但将时间拉长5-10年,房价总体仍然还会涨,这是由通货膨胀决定的。

至于短期,一线房产会依旧会被压制,小幅震荡;部分二线三线有机会捡漏,但这种城市不会很多,四五线城市将回归理性。

2、省会会崛起。

现在,北上广深这四个超一线城市聚集了来自中国四面八方的人口,而且很明显的超标太多,这是当局者们不愿意看到,也是必须着力解决的问题。

这个解决之道就是:发展省会经济。

尤其是经济大省,这个符合疏散北上深过多人群,并且符合中央预期。

最近弄出的中心城市级中心城市群就有点这方面的意思,再加上取消了落户限制,各种明目张胆匪夷所思的抢人大战,就更明显了。

3、至于很多人关心的房租,不会大涨,但会涨。

它是会根据当地收入的上涨而涨,换而言之,这也是某种意义上的随通货膨胀而涨。

再说简单点,就是你如果没房,你涨的收入基本就交给房租的上涨了。

4、这是一个很重要的点,大家必须明白,在未来,学区房会随着政策而失去现有的价值,所以,现在持有一二线城市好的学区房,且能卖出高价的,建议出手,然后买入核心繁华地段的房子。

记住,随着时代的发展,房子的价值最终也会回归初心,也就是:地段为王。

5、房地产税短期还是出不来,五年可能过于自信,但两三年内肯定出不来,并且,我还是一贯的观点,房地产税并不能调节房价,它是一种地方税种,是维持财政收入的一个手段。

6、无论从政治经济环境上来说,现在的各行各业几乎没有风口了。

换而言之,站在风口上猪都能飞的日子,早就过去了。

这也就意味着,阶层跳跃的出口已封闭,暴富的案例将少之又少。

那么,房地产的稳定就是未来5-10年最大的红利,站在通货膨胀的角度上,一个稳字可压倒一切。

请记住,买房虽然不能再造富了,但依然是目前天朝最靠谱的保值手段,毋庸置疑。


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责任编辑:高巧玉

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