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巨亏80万!合肥10大买房“滞涨”板块曝光!房价3年不涨、1.1万/㎡还降价15万!业主亏大了...

2020-08-04 20:29:58    来源: 585

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摘要:

近日,安居苑合肥一套位于新站七里塘板块的二手房,单价低至1.1万,还要降价15万卖。

虽是一个小案例,但也足以说明,劣质板块的劣质资产,在当前市场基本难涨,且很难转卖。

合肥哪些板块是劣质板块,买房需谨慎呢?

1

滨湖启动区

作为滨湖最早发展且成熟的板块,启动区经历了起势--腾飞--没落的过程,现如今的板块,等于是处在了饱和期,价值增长非常乏力。

相较于滨湖厚积薄发的环湖CBD、省府、金融等板块,启动区的价值、资源更显匮乏。

一方面,板块很长一段时间内预计都再无新进利好,无高规格配套资源的支撑,板块会迅速没落

另一方面,板块内全为房龄较老的二手房,居住人群也多为滨湖的老居民及拆迁户,不如省府、环湖等板块人群来的纯粹。

而且,板块潜力有限,也很难有新生人流汇入。

再看房价,板块内二手房大多很高的涨幅,部分小区甚至已在下跌。

数据来源:安居客(仅供参考)

据安居客数据显示,滨湖启动区二手房近一年来的上涨空间很小,与其他板块如环湖、省府、金融对比,相差甚远。

2

包河工业园

包河工业园板块受限于厂房较多,一直以来发展颇受限制。

靠近省府及中央公园的楼盘,未来受板块发展的红利辐射,还存在一定的升值空间。

其他,则潜力很低。

房价方面,个人觉得房价泡沫很大,新房普遍2.2万/㎡,与滨湖相当,但二手房小区大多在1.6-1.8万/㎡,还严重缺乏购房者。

数据来源:安居客(仅供参考)

后期新房进入二手房市场,持品牌、产品力、社区环境、物业服务等多方面元素,能挂2万/㎡已属不易,挂2.2万+市场接盘者则非常难寻。

或许,只能长期持有,等未来利好兑现,或者合肥房地产市场整体发生变局。

3

包河淝河&老城区

相较于包河万达商圈、马鞍山路商圈的繁华,拆迁进行中的葛大店一带、发展初期的淝河一带,显得潜力价值、配套资源均略有不足。

板块的限制性,加上普遍2.2万的高房价,导致淝河一带和工业园板块很是相似。

按照规划资源来看,将来有地铁、48中+师范附小分校、产业等,板块价值的蝶变需要一定的周期去兑现。

短期想要有买入大赚,基本不太现实。

老城区的二手房,无顶尖学区的加持,加上房龄普遍较老,大多数处于房价滞涨的状态。

数据来源:安居客(仅供参考)

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4

庐阳老城区

2万+买入庐阳老城区的,大多都亏损了。

比如18-19年的和顺叶语溪从2.2万的备案价,降到1.4万左右,巨亏80万+。

无优质学区加持,再加上板块潜力有限,只能导致房产的不断贬值。

再看二手房,比如中环路内板块地处庐阳老城中心,发展成熟。但同时也意味着板块发展前景已经不大,没有学区等硬核配套的支撑,大多数小区价格只能卖到2万以下,个别房龄较老的小区仅卖1.2万、1.3万左右。

数据来源:安居客(仅供参考)

翡丽城、金域蓝湾、元一滨水城、南国花园几个小区,虽然成交量相对较大,但房价却基本在跌,充分体现了劣质板块资产不保值不抗跌的特征。

所以置业庐阳区,一定要考虑真学区,否则面临的就将是房产的不断贬值!

5

庐阳北&工业园板块

庐阳北一带,是老庐阳工业板块,聚集了不少工厂,这对于板块整体的发展,有一定限制性。

相较于四里河片区,环境资源、配套资源均有所不足。

房价方面,新房房价多在1.5万-1.7万,到了二手房市场,顶多挂牌1.8万/㎡,收益性并不高。

所以整体来看,置业庐阳,我的建议是:

1、新房选择品牌或者小区不错的小区,如国贸景成,虽价格达到2.3万-2.5万,但潜力依旧很高;

2、选择板块很重要,围绕四里河一带去买,基本不会亏损;

3、二手房除非是有优质学区,否则谨慎考虑。

6

新站七里塘板块

工厂、产业包围的七里塘板块,发展成熟,已经不具备了投资前景。

板块内二手房,经历了2016年-2017年的普涨之后,几乎都保持稳定甚至下跌的状态。

例如长虹世纪荣廷,二手房上市之后,价格基本都在1.1-1.2万/㎡左右。

7

瑶海老城、龙岗一带

瑶海大多数二手房比较坑爹之处在于:大部分二手房都处在下跌状态,即使有上涨,涨幅也都不是很大,跟同时期的政务想必,相差甚远。

比如瑶海火车站附近,大多数小区都处在下跌状态,整体大环境比较差的前提下,这类二手房升值几乎没有可能。

一方面,大多数小区都是小品牌开发商开发,物业管理差,加上房龄较老,基本失去了投资价值;

另一方面,没有好学区。即使一些小区挂上了38中学区,但是38中并不是合肥的一档小区,即使房龄相对年轻的次新房,也没有表现出学区房应有的坚挺。

所以,即使在楼市火热时期,即使是38中本部学区房,对房价的拉升也疲软无力。

再比如龙岗板块,从安居客数据可以看到,大多数二手房均价都在1.2-1.3万/㎡左右,即使是大牌房企开发的小区,当二手房价格与新房价持平时,新房不具有投资价值。

从目前发展前景来看,拆迁较难,城市蜕变需要很长时间。

8

新站烈山路板块

新站烈山路板块,当前落位了合肥九中、烈山路中小学、学林公园配套,但片区无大型商业综合体,9号线规划又太过遥远,板块价值潜力有限。

板块内不少楼盘相继交付,或多或少存在一些问题,上市二手房市场,挂牌1.2万左右也不一定有多高的购买率。

所以如果考虑置业,建议选择3号线地铁沿线楼盘,或者选择合肥南边的肥西。

9

高新南岗板块

高新南岗一带,受限于厂区较多,加上距离高新核心区较远,不具备很高的发展前景。

一方面,地处偏僻,板块劣势很明显;

另一方面,远离地铁,且没有长远的地铁及其他配套资源规划。

即使是高新门槛价,但自住或投资,都要慎重!

除此之外,北城下塘、滨湖南舒城、小庙等远郊板块,更是要谨慎购买。

10

结语

总结来看,劣势板块有着共同的特点:区域发展成熟、房龄老旧、没有学区、品牌一般。

所以,想要成功投资,要认准这几点:

1、市场中一些要求全款的笋盘,基本上都可以投资,有资金、有房票的可以搞;

2、地段、学区、品质、地铁永远是投资的硬通货;

3、不要想着抄底投资,也不要想着投资一定有高收益,楼市整体环境以稳为主,投资机会并不多,高收益的选择更是少之又少。

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责任编辑:第一楼市公众号

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