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滨湖这套学区房,一夜之间,房东主动降了80万

2021-09-12 16:18:13    来源: 1356

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摘要:

滨湖的学区房,正在全线降价。

书香门第这套房,一夜之间,降了80万...

PART 壹

滨湖书香门第,降到了3万/㎡

近日,滨湖书香门第,又刷屏了。

西区一套92㎡的三房,总价降到280万,高楼层,单价仅需3万/㎡。

再看小区在链家的同类型挂牌房源,基本在360万甚至400万+,单价高达4万/㎡左右。

我咨询了中介成交情况,最近的一次成交价在360万。

几个月时间,差价80万。

但紧接着,房东的“骚操作”又来了,据中介表示,房东在当天下午,又把价格调回去了,现在售价330万。

微博上有人表示,这是一下午来了十几个看房,房东心态变化,又把价格涨了50万。

这种行为虽然不太道德,但从中我们还是能看出市场的逻辑:

目前滨湖学区房、二手房成交价跌至冰点,多个小区三个月0成交,但这并不代表市场购买力薄弱了。

对于买方而言,现在正处指导价政策即将出台的关键时期,买房比较犹豫,但是当市场出现了超低价房源,他们还是会直接出手。

根据推测,书香门第这类学区房,即使指导价打了7折,价格也在3.3万左右。

PART 贰

滨湖首批11家学区房

超9成在降

滨湖46中+师范附小双本部,作为首批执行指导价的学区房,价格全线下降。

本站盘点9月份与6月份房价对比发现,10家学区二手房,均价下降。

其中,滨湖家园降幅最高,三个月时间,差价6090元/㎡。

近一两年来,滨湖学区房上涨势头过猛,存在巨大的房价泡沫。

如今,指导价要出,终将会击碎这个泡沫。

本站也盘点了2019-2021年这三年的房价情况,并根据网友希望的,对现在挂牌价打了7折。

通过数据可以看到,除了滨湖家园回迁小区,其他现在的挂牌价,基本在4万+。

文华阁、书香门第等一些炒作过热的小区,更是将近5万/㎡。

不过对比前两年可以发现,大多数小区价格在2.3-3万/㎡。

若指导价执行,初步猜测会压到这个标准。

另外,还有不少网友建议,应该将46中中山路校区、南宁路校区也列入学区房指导价范围。

但我个人认为,政策的连带效应是非常有力的,滨湖即使不列入这些小区,但在双本部学区房带动下,价格也会下探。

另外,近期滨湖学区房一些个案,降价幅度也非常高。

春晖园,近日一套38平的小户型,成交价148万,单价3.8万/㎡。

据网友表示,年前春晖园38平,总价210万,不满二到手220万,房东还要全款,朋友看中一套房东开价220w,朋友出到215w不卖,半年多时间72万飞了,比茅台还狠,感谢房东不割之恩。

如今市场,房东主动降价80万左右卖,还不一定有人买。

可以看出,不论买房还是卖房,选对时机,真的很重要。

此外,还有滨湖惠园一套60平的两房,中间楼层,总价175万,单价2.9万/㎡。

PART 叁

滨湖二手房也在降

云谷、万科、联投...

除了双本部学区房,近日滨湖二手房也有不少降价的案例。

滨湖欣园,边户3房103平,总价200万,单价1.9万/㎡。

万象公馆117平总价265万,单价2.2万,低于市场价50万。

东方蓝海,一套大户型,单价2.35万/㎡。

联投中心书城,124平,好楼层,单价2.7万,低于市场价3000元/㎡。

万科时代之光,116平边户大三房,总价335万,单价2.85万/㎡。

云谷洋房6楼,140平,总价435万,单价3.1万/㎡。

中海滨湖公馆,89平毛坯三房,总价280万,单价3.1万/㎡。

类似案例还有很多,不一一列举了。

PART 肆

当下买房

如何抓住楼市底层规律?

房地产周期却有着规律性分布,我们可以通过寻找接近的周期“顶”和“底”来寻找。

这是一张非常重要的中国房地产周期变化的规律图。

从图中我们可以解读出非常多规律性信息。

就拿我们刚才举出重要问题——什么时间容易出现是一个房地产周期的“顶”和“底”?

从2008年到2018年,差不多出现了三次周期的顶底:2008年底、2012年初、2014年中到2015年上半年。

时间不同,但是,每一次“底”的出现,都是在全国房地产销售额累计同比出现20%左右降幅的时候。

一旦出现这样的降幅,大概率都会放松救市,同时市场周期拐点出现。

从2008年,每一次都是如此。

因此,很难说这是一种巧合。

更可理解为,能够容忍这个指标下跌的幅度就是20%。

可以说,调控的原理则是不变的。

第一、单纯价格上涨无法直接诱发调控,能诱发调控的关键数据是房地产销售额累计同比是增长还是负增长。

第二、一旦这个数据出现20%左右的负增长,楼市将大概率进行升温型调控。

第三、一旦这个数据出现20%到30%的正增长,楼市将大概率进行降温型调控。

来源:摄图网

当然,从中央到地方,调控参考指标和诱发调控数值,可能有变化,这就需要继续研究,找出规律。

所以,对于房地产研究,现在反而不要去盯哪些依旧火热或者刚刚开始调控的城市,谈顶底都为时过早。

反而,要去盯那些已经开始深度调控,或者市场已经大冷的城市。

买合肥,也是同样的道理。

总之,对于每一次周期,错过和买高都不是大问题,最大的问题是你在经历过数次错过或者买高的时候,依旧不知道你为什么会错过或者买高。

毕竟,对于房地产,它的本质就是一个有规律性的周期性游戏。

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责任编辑:第一楼市公众号

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